2月27日，佛山个人房贷“商转公”政策出台（相关链接：重磅！佛山个人住房贷款“商转公”办法出台），购房者的个人住房商业贷款，可以申请转为公积金贷款进行偿还，还贷压力将进一步减轻。佛山本次新政策有哪些重点？市民申请办理需要关注什么问题？南方+联系佛山市住房公积金管理中心对政策进行详细解读。

问：什么是“商转公”贷款？

答：商转公贷款是指住房公积金缴存职工在佛山市行政区域内购买自住住房时已办理个人住房商业贷款，且原商业贷款尚未结清，现满足本市住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）条件，在获得原商业贷款银行同意的前提下，向佛山市住房公积金管理中心（下称“公积金中心”）申请公积金贷款用于偿还部分或者全部原商业贷款。

问：公积金缴存职工申请商转公贷款，需要符合哪些条件？

答：借款申请人应同时符合以下条件：借款申请人（包括主借款人和共同借款人）应符合本市现行公积金贷款申请条件；主借款人须为本市住房公积金缴存职工，共同借款人可为异地住房公积金缴存职工；借款申请人应为原商业贷款的借款人。

问：如何理解“主借款人须为本市住房公积金缴存职工，共同借款人可为异地住房公积金缴存职工”？

答：夫妻双方均满足本市住房公积金贷款的条件，当其中一方在本市缴存，另一方在异地缴存，在申请办理商转公贷款时，本市缴存的一方必须作为主借款人，异地缴存的一方可作为共同借款人。

问：除了上面的要求之外，还需满足什么样的条件？

答：申请商转公贷款须同时符合以下条件：

1．申请商转公贷款的住房属于借款申请人家庭（家庭指借款申请人、配偶及未成年子女，下同）在佛山市行政区域内购买的首套自住住房，住房套数的认定，以申请商转公贷款时房屋交易信息、房屋权属登记为准；

2．原商业贷款银行与办理商转公贷款业务的银行为同一家银行，且属于本市住房公积金贷款业务受委托银行（以下简称受托银行），可办理商转公贷款业务的受托银行，以公积金中心公告为准；

3．原商业贷款尚未结清，已正常还款12个月以上，当期还款状态正常；

4．申请商转公贷款的住房已取得不动产权证书（或房产证及土地证），该住房当前仅存在原商业贷款抵押登记，且不存在查封、保全、设定居住权等权利受限的情形；

5．已获原商业贷款银行同意，并由原商业贷款银行出具《商转公贷款同意书》。

问：如何界定符合商转公贷款条件的“首套自住住房”？

答：《商转公办法》中的“首套自住住房”是指借款申请人在申请商转公贷款时，该住房属于借款申请人家庭在佛山市行政区域内的唯一住房。若借款申请人家庭在佛山市行政区域内拥有两套或以上的住房的，则不符合申请商转公贷款的条件。

问：商转公贷款的具体办理流程是什么？

答：向原商业贷款银行提出申请，并出具《商转公贷款同意书》，同时向公积金受托银行提出商转公贷款申请→公积金中心审批通过→配合受托银行签署借款合同、办理不动产抵押登记→公积金中心发放贷款至受托银行指定账户→受托银行对原商业贷款进行部分还款或全部结清。

问：商转公贷款的贷款额度、期限、利率？

答：1.商转公贷款额度按以下标准执行：

（1）应符合《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第三章第十五条、第十六条的规定；

（2）不得高于原商业贷款当前本金余额减去6期原商业贷款月还款本金（即：商转公贷款额度≤原商业贷款当前本金余额-6期原商业贷款月还款本金），取1000元的整数倍；

（3）不得高于购房发票价格的80%；

（4）不得高于当前市场评估价值的80%。

最终可贷额度取上述计算的最低值。

2.贷款期限按以下标准执行：

（1）应符合《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第三章第十七条的规定；

（2）应以整年计算，最短贷款期限为1年，最长贷款期限为20年，且不得超过国家规定的土地剩余使用年限，同时贷款期限与自住住房房龄之和不得超过40年。

最终贷款期限取上述计算的最短期限。

3.商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率标准执行。在还款期内如遇公积金贷款利率调整，按照中国人民银行相关规定执行。

问：申请商转公贷款需要准备哪些材料？

答：借款申请人向受托银行提出商转公贷款申请时，应提供以下材料：

1. 商转公贷款相关申请表格；

2. 有效的身份证明材料；

3. 结婚证、户口簿等婚姻家庭状况佐证材料；

4. 不动产权证书（或房产证及土地证），全额购房发票等；

5. 原商业贷款银行出具的《商转公贷款同意书》；

6. 有效的个人住房信息查询记录；

7. 相关业务承诺书及授权书；

8. 共同借款人为异地住房公积金缴存职工的，应按要求提供缴存地住房公积金管理部门出具的缴存使用证明及缴存明细；

9. 其他相关材料。

受托银行受理借款申请人提出的商转公贷款申请后，应对房地产价值重新评估，并出具评估报告。共同借款人通过网上授权等途径，使公积金中心可获取符合商转公贷款申请要求的个人相关信息的（如异地缴存信息、本市个人住房信息查询记录等），则可免提交纸质证明资料。

问：异地缴存职工可否申请商转公贷款？

答：现阶段佛山市商转公贷款业务仅支持本市住房公积金缴存职工作为商转公贷款的主借款人。异地住房公积金缴存职工符合本市公积金贷款条件的，可作为商转公贷款的共同借款人。

问：办理商转公贷款收取费用吗？

答：公积金中心所有住房公积金贷款业务包括商转公贷款业务均不收取任何费用。

问：已办理住房公积金组合贷款的，其中商业贷款部分是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。商转公贷款仅适用于纯商业住房贷款全额转为公积金贷款，或纯商业住房贷款转为商业与公积金组合贷款。对于组合贷款，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能申请商转公贷款。

问：目前佛山哪些银行可以办理商转公贷款？

答：申请商转公贷款时，负责办理商转公贷款业务的银行应与原商业贷款银行为同一家银行，并且该银行属于本市公积金贷款业务的受托银行。

目前，佛山受托银行有：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、顺德农商银行、广发银行、佛山农商银行、兴业银行、南海农商银行、邮储银行、平安银行等13家银行。

问：办理商转公贷款需要取得《不动产权证书》吗？

答：需要。商转公贷款本质上属于抵押贷款，其发放的核心前提是确立一个明确、合规且具备法律效力的抵押物。而《不动产权证书》作为房屋所有权的法定凭证，不仅能够证实借款人对房产拥有合法的所有权，而且是确保商转公贷款抵押物产权明晰、合法有效的关键依据。拥有《不动产权证书》或《房屋所有权证书》的房产作为抵押，可以有效避免贷款过程中可能出现的纠纷，有力防范资金风险，从而充分保障借贷双方合法权益。

问：公积金中心在什么情况下会暂停或者恢复办理商转公贷款业务？

答：商转公贷款业务的暂停或者恢复同时受以下两种因素的影响：

1.住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率，个贷率=住房公积金个人贷款余额/住房公积金缴存余额×100%）：

当个贷率超过90%时（即个贷率＞90%），将暂停受理新的商转公贷款申请，但已受理的商转公贷款申请将继续办理。

暂停受理商转公贷款申请后，须待个贷率降至85%以下时（即个贷率＜85%），方可恢复受理商转公贷款业务。

2.商转公贷款年度资金总额：

年度资金总额由公积金中心根据资金流动性及商转公贷款需求变化情况，向佛山市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）提交商转公贷款年度资金配额方案，经管委会批准后，由公积金中心对外公布并执行。

问：需要办理商转公贷款的住房，曾办理公积金偿还购房贷款本息提取的，是否影响商转公贷款的申请？

答：不影响。

问：办理商转公贷款是否需要同时办理冲还贷业务？

答：办理商转公贷款必须同时办理冲还贷业务。

问：成功办理商转公贷款后，是否影响原办理的偿还购房贷款本息提取？

答：会影响可提取额度的计算。

问：自行结清商业贷款后，是否可以再申请商转公贷款？

答：不可以。

撰文：华声宇