周日上午11点多，新荟城二期小区的陈阿姨一家早早吃完午饭，简单收拾一下碗筷后准备下楼。这天，是小区每年一度给业主“发钱”的日子。

在小区的中心广场，4张铺着红色绒布、放着楼栋号卡的桌子已经摆开，小区业委会将在这里向全体业主派发“福利”——每户一张面值300元的超市购物卡。

年终岁尾，有一笔额外收获格外令人开心。“不管钱多与少，都是给业主的温暖，让我们感受到了春节的气氛！”小区业主刘先生语气兴奋道。

【链接>>>视频 | 深圳沙井！“别人家的小区”又给业主发“钱”了】

这样的热闹并非“与生俱来”。相反，此刻的喜庆祥和，将小区两年多以前的纷争对比得更加强烈——在这座位于沙井“黄金地段”的小区里，业主与物业闹得沸反盈天，一度惊动派出所前来调解。

变化要从2023年说起。这年5月，小区业委会正式成立，新沙荟名庭小区党支部副书记徐金山成为首届业委会主任，与两名副主任、4名委员一起，开始在物业与业主之间艰难找寻“平衡点”。

此后半年多时间里，新沙荟名庭二期以可见的速度蝶变：原本尖锐的停车矛盾有效缓解，业主半夜回家也有位可停；反复出现的电梯问题明显改善，小区住户的安全更有保障；电车充电价格、保洁服务质量、空调外机漏水等等一系列久拖未决的问题，都在逐步走上正轨。

如今，新沙荟二期小区已从业主与物业“握手”，走向建设“熟人小区”的新阶段。“我们举办这类活动的初衷，也是让业主们走出家门，热络起来，让邻里间的摩擦矛盾化解在熟人社会中。”

新沙荟名庭小区共有3期，其中二期于2016年陆续入住。

“以前我们和物业公司总是有摩擦，对于我们业主提出的问题，物业公司拖着不解决，经常闹得不欢而散。”在新沙荟名庭二期小区居民张先生看来，这都是因为小区迟迟没能组建业主委员会，导致业主和住户们失去了“话语权”。

成立业委会，是不少二期居民的共同想法。2018年，新沙荟名庭小区成立了党支部，住在二期的徐金山成为支部副书记。平日里，他作为小区志愿服务队的发起人，在提供服务之余，也听到了不少居民的心声。

在一次支部委员会上，他就曾提问：“除了学习之外，咱们支部能不能在小区治理中多做些事情？比如先把业委会建起来。”

但在深圳，业委会的组建并不容易，除了要街道、社区、小区业主的多方参与外，还需要满足交付时间、入驻率、足够人数参与投票等一系列条件。2022年，新沙荟名庭二期首次尝试推进业委会成立以失败告终。

一次失败没有成为打击，而是成了经验累积。次年，新沙荟名庭二期再次开始筹建业委会。

这一次，小区党支部发挥出了重要作用。

一方面，支部积极配合街道城建办、壆岗社区党委等单位的要求，依法依规推进各个环节；协助业委会筹备小组定期召开推进会，及时收集、跟进居民的推荐，反复讨论和研究群众的意见。

另一方面，小区党员充分发挥“人熟、地熟、情况熟”的优势，联合志愿者、热心业主上门走访、发放宣传页，一轮一轮给未投票的业主打电话。

多方共同推进下，事情进展的速度超出意料。仅用了几个月的时间，2023年5月，新沙荟名庭二期小区业委会正式成立。在社区党委推选的基础上，有着“好人缘”的徐金山高票当选首届业委会主任。

不久后，新沙荟名庭小区党支部一分为三。同年8月，新沙荟名庭二期党支部正式成立，徐金山正式担任党支部书记，成为街道、社区与小区之间的联络人，肩负起更重的责任。

成立小区业委会，意味着小区的规范化自治迈出了第一步。对于新沙荟名庭二期来说，更大的挑战此时才刚刚开始。

从2016年入住到2023年成立业委会，新沙荟名庭二期小区中业主和物业之间的矛盾愈演愈烈：一边是不算低的物业费——每平方米3.25元，另一边则是无法满足业主要求的物业服务质量。

业主与物业之间的矛盾，归根结底是物业费与服务水平的矛盾。曾在世界500强企业从事过管理工作，现在又自己开公司的徐金山，对成本与风险十分敏感。他带领业委会干的第一件大事，便是用“钱”将物业公司“管”起来，真正拿回监管物业的“主动权”。

“以前没有可量化的物业服务标准，导致出现问题的时候，往往扯不清。”徐金山表示，为了算清楚物业服务的定价，在合理范围内将价格压到最低，业委会成员们走访了周边的多个小区，根据小区户数、人数，初步拟定了物业服务的人数和人均成本。

但业委会单方面的分析计算，物业公司显然不会轻易买账。从拿到物业财务流水、到商议人力成本，再到确定量化指标，业委会与物业公司之间历经漫长的博弈。“我们和物业一次次谈判，期间冲突、争吵甚至报警，最终将人员开支这一块缩减了100多万。”徐金山回忆道。

掰扯清楚了与物业的“遗留问题”，徐金山和各有所长的业委会成员们，又拿出了企业管理的看家本领——绩效考核。

“之前因为没有定规则，有时候物业也很憋屈。”徐金山举例称，比如电梯维保问题，由于合同中没有奖惩措施，缺乏约束条件，面对故障率高、维修效率低等问题，物业夹在业主与维保公司之间，只能传递信息却拿不出解决办法。

为此，业委会深入到电梯维保的每个细节，从电梯运行、零件保修、故障率等方面制定具体的维保标准，同时采用押金制、设置KPI考核。“每一项指标都对应考核分数，出现问题我们就扣押金。”徐金山介绍道，目前小区的电梯月故障率已从1.3次降到了0.3次。

除了电梯外，业委会对保洁、电车充电等关乎业主切身利益相关的服务事项都制定了详细的量化指标与考核细则。“要精细化、敢较真，对每一笔支出都精打细算，让业主感到自己花的每一分钱都值得！”徐金山说道。

好不容易攻克了物业服务难题，徐金山期待的“柳暗花明又一村”还没出现，新的打击就先接踵而至——业委会与业主出现了“信任危机”。

业委会成立后的首次业主大会上，徐金山和其他业委会成员们认真准备的6个议题遭到了很多业主的强烈反对。“我们前期花了三个半月的时间做调研、写方案，没想到还被质疑存私心、谋私利。”徐金山有些委屈，特别是在和物业公司商讨小区停车场改造事项中，业委会遭遇了不小的舆论风波，一名业委会成员还伤心辞了职。

在党支部和业委会一同复盘和反思后，大家发现问题可能出现在信息透明度上，所有人都只顾着干活，忽视了与居民的沟通。

很快，业委会“工作手记”应运而生，采用共享文档的方式，详细记录党支部、业委会的每一项工作，并分享到各个业主群里，实时向居民“汇报”，接受居民的监督和建议。

业委会“工作手记”部分截图。

主动公开、真诚“晒单”，业委会逐渐获得业主们的信任。“有很多业主加我微信，说看了‘工作手记’才知道我们做了这么多事，以后一定支持我们，不再当‘杠精’。”徐金山很是感动，“当时我的眼泪都在打转，也坚定了我们继续做下去的决心。”

尝到公开“工作手记”带来的甜头后，小区业委会又用同样的方式，制定了《业主反馈问题跟进表》，第一时间详细记录业主反映的问题、明确跟进人、晒出进展成效，所有居民可以随时掌握。

一部“工作手记”、一部《业主反馈问题跟进表》，“两张表”的出现打消了居民心中的怀疑与不满。徐金山说，现在很多居民都像追剧一样每天追看“工作手记”，越来越多人正从旁观者变成参与者。

《业主反馈问题跟进表》部分截图。

江湖不是“打打杀杀”，更是“人情世故”。利益的博弈之外，小区更是城市中最有温情的地方，在互相理解与体谅中，建造起人与人紧密联结、互信互助的避风港。“如果大家相互熟悉，一些邻里间的小摩擦、小矛盾会很容易化解，甚至可能都不会出现。”徐金山补充道。

随着居民看得见、愿意看小区工作，徐金山打算让更多居民真正参与到治理中来。眼下，业委会正在筹备“小区业主提案制”的方案，变党支部、业委会收集问题，为业主带头提出、主动发起问题，让共建共治共享成为小区的新常态。

“你会发现那些发钱的小区，背后都离不开一个有能力的业委会。”有业内人士指出，业委会的有效运作，直接影响小区的居住质量与治理水平，业主自治正成为基层治理的关键环节。

近年来，强化党建引领、细化治理单元、引导居民自治，成为深化基层社会治理的重要一招。例如，浙江多地建起业委会成员“小区党组织推荐、社区审核、街道（乡镇）把关、部门联审”机制，从业委会人选、监督等环节入手，加强业委会履职、服务功能。

早在2018年，深圳就迈出了党建引领小区治理的步伐，推行“支部建在小区上”，并由此形成物业公司成立党组织、建立小区党员志愿服务队、搭建小区议事平台等具体做法。

在深圳大学创新型城市建设与治理研究中心副主任段哲哲看来，随着社区层面的治理机制与模式日臻成熟，将治理触角向小区延伸是必然之举。自下向上看，过往基层治理的诸多问题、矛盾就发生在小区，将目光聚焦到小区将有助于解决精细化问题、满足个性化需求。

但他也指出，对于基层治理，政府力量不可能无限度投入，时时处处扮演主导角色的成本高昂，应发掘、引导、赋能自治力量，真正让业委会等自治组织发挥出应有的作用。

在深圳的人口大区宝安，多项激活小区自治力量的举措正在有序推进。

宝安区委组织部于2024年8月启动“小区党组织书记工作室”建设，该项工作将在今年全面铺开，在具备条件的社区择优选点，每个“书记工作室”联系指导若干个“传帮带”小区，实现“书记工作室”成员覆盖所有商品住宅小区。

区委社会工作部则牵头开展“党建引领现代活力小区建设”，用“寓治理于服务”的解题思路，凝聚辖区社会组织、社会工作者、志愿者、社会慈善资源等基层力量，激发小区治理活力。

去年，徐金山“小区党组织书记工作室”正式成立。对于新沙荟名庭二期的治理经验，段哲哲认为更应发现其中的“甲方思维”。“扮演好甲方的角色，这是他们的精神所在，业委会可以参考更多商业方法和手段，但这种精神值得推广。”段哲哲表示。

2024年初，新沙荟名庭二期的共管账户实现盈余，并首次尝试以购物卡的形式，向全体业主“返利”。2025年，这一活动顺利延续，未来或许仍将继续。

“如今小区不仅账目更加清晰，共管账户也已积累了300多万，同时每年都有收益。”小区业委会成员谢波十分感慨，“我们要拿出来（收益的）一部分给所有业主，哪怕是300块钱，但对于大家来说这笔钱是我们自己做主的，我觉得这是最大的意义。”

采写：南方+记者 胡百卉

摄影：南方+记者 何俊