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经过290多天的等待后，外界终于在1月14日晚间等来了碧桂园（02007.HK）的2023年全年业绩，同步发布的还有2024年中期业绩。

如外界预料的一样，遭遇流动性困难的碧桂园，2023年税前亏损额最终达到1672.53亿元，但进入2024年上半年，碧桂园的税前亏损迅速收窄至108.31亿元。

过去一年，房地产业的政策环境和市场形势都发生了深刻变化。在这一过程中，碧桂园仍走在保交付和化债的路上。就在两份财报发布前几天，碧桂园还公布了一份境外债重组方案，想要解决这一重大难题。

如今两份财报已经摊开在桌面，数据任人评说。但外界更加关注的是，这家曾经的“宇宙级”房企，到底能不能走出困境？它的处境目前是否乐观？从南方+记者通过多位知情人士及高管了解的情况来看，碧桂园对于走出危机仍持积极态度。

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延迟的财报

时间倒转回2024年3月28日。

当天晚上，碧桂园宣布延迟发布2023年财报，而在此之前，碧桂园原本计划在当天披露财报。

当时碧桂园给出的理由，包括需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断，以将行业及公司的变化合理反映于财报中，此外还有债务重组的尽调、评估工作复杂，以及需要更长的时间完成财报编制工作等。

“推迟财报后还发生了一系列事件，导致碧桂园更换了原本合作多年的会计师事务所。”一位知情人士向南方+记者表示，对接新的事务所，意味着沟通、核算等工作要推倒重来，这是财报延迟发布的重要原因之一。

根据碧桂园2024年9月的公告，被更换的会计师事务所是罗兵咸永道，这家事务所在内地有一个更为人所知的名字——普华永道。

就在碧桂园更换事务所后不久，普华永道因涉及恒大地产审计项目的违法行为，被财政部处以罚款、警告、暂停经营业务6个月及撤销广州分所等一系列重罚措施。

从两份财报来看，造成重大亏损的原因在于计提减值。

整个2023年，碧桂园对在建物业及持作销售的已落成物业，计提减值净额达到823.54亿元，对金融资产及财务担保减值损失为372.43亿元，这两项加起来就已达到1195.97亿元，占税前亏损总额的七成多。

此外，对于2023年的大额亏损，碧桂园方面给出的原因还包括：递延所得税资产减少，部分项目经营毛利大幅下降，以及为了回收现金流和保障债券兑付，对一些项目和沉淀资产进行了折价处置安排等。

但对于2024年上半年税前亏损的迅速收窄，南方+记者发现，中报文档中的计提资产减值净额只有26.98亿元。

一位不愿具名的碧桂园高管向南方+记者透露，这其实与房地产市场形势相关，2023年市场销售快速下行，但2024年部分城市资产价格基本触底。

“2023年该计提的减值已经计提得差不多了，去年只是新增的一些继续下跌区域的减值总额，所以结算毛利率同比回升了，再加上销售规模收缩和控制非刚性费用支出，所以亏损并没有那么大。”该名高管说。

另外，截至2024年中，碧桂园现金及现金等价物共有66.98亿元，如果算上380.86亿元的受限制现金，总现金余额为447.84亿元。

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化债博弈

外界近期对碧桂园的另一项关注，集中在境外债重组上。

从碧桂园1月9日披露的首份境外债重组方案来看，其减债规模、比例和展期长度都是偏高的。同时，这份重组方案提供了多达五种选项给债权人选择，包括现金回购、纯债转股、纯债转债，以及“债转债+债转股”和“债转债+本金削减”等方式。

其中时间跨度最长的选项，展期达到11.5年，而现金回购选项，则要面对至少90%的本金削减。几种方式各有损益。

“这套方案是经过和银行及债权人密切沟通后，平衡了各方利益设计出来的。”有知情人士告诉南方+记者，由于不同的债权人诉求不一样，所以碧桂园提供了多种工具供债权人选择，具体的金额、展期情况，是基于对未来现金测算得出的。

从公告来看，如果这份重组方案得以实施，碧桂园最高可减少116亿美元债务。而截至2023年底，碧桂园应占有息负债总额为164亿美元，包括债权债务、银团贷款债务、股东贷款和其他有担保及无担保债务的未偿还本金。

债务重组方案要经历多重考验，目前来说，碧桂园需要先取得各方债权人的支持。

从公开信息来看，碧桂园与由7家知名银行组成的协调委员会达成共识，也就意味着银行对重组方案是支持的。

曾有债权人评价重组方案较务实，也有债权人表示对方案有兴趣。尽管重组框架基本方向上达成共识，但有知情人士告诉南方+记者，针对部分条款，碧桂园和部分债权人仍有分歧点，博弈仍在进行。

该人士表示，碧桂园的化债工作有一个基本立场，即重组目的是让公司“活下去”。

此前曾有遭遇危机的大型房企在2023年初实现境内债券的整体展期，但到2024年四季度，这家房企却开启了境内债的二次重组。从财报来看，截至2024年年中，该房企不足一年的计息负债超过1900亿元，化债任务仍然艰巨。

与之相比，碧桂园的境内债处境要相对好一些。有知情人士介绍，碧桂园的境内债主要包括公开市场债务、工程款和银行债务及税务等，从目前了解的情况来看，境内债各方对于展期持支持态度，因而目前境内部分尚未违约。

“我们对境外债重组方案是有信心的，希望能够在化债后实现公司的良性发展。”前述高管说。

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仍在脱困

“新的一年，集团工作将围绕保交房和修复资产负债表两大关键任务展开。为此，集团将进一步优化资源配置，强化各部门之间的协同合作，确保各项工作有序推进。”

这是碧桂园董事局杨惠妍在今年1月管理会议上的表态。其实自2023年下半年以来，碧桂园高管类似的表态还有很多次。

从碧桂园的自救行为来看，碧桂园有两项大宗资产交易值得关注：一是，2023年8月出售广州亚运城联营项目股权，回笼12.92亿元；二是，2024年12月转让长鑫科技股权，总代价20亿元。另外，2022年以来，碧桂园处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超过600亿元。

资料图片  南方+ 葛政涵 拍摄

从中报来看，截至去年6月底，碧桂园国内未售权益总货值约为6041亿元。而在土地收储上，截至2024年底，碧桂园与各地政府或相关城投公司达成收储合作意向的地块合计约19个，收储土地对价合计约为23.8亿元。其中，约12亿元已于2024年内完成盘活。

在整个2024年，碧桂园总共交付了38万套房屋，过去三年累计交付了约170万套。不过在2025年，交房任务总量也会有所下降。从南方+记者获取的信息来看，这一数字为20万套。

另外，杨惠妍在上任后锚定的“一体两翼”格局仍被碧桂园保留着，建筑科技和代管代建两项新业务也有进展。

碧桂园方面表示，截至2024年底，碧桂园拓展的代建业务累计承接了201个项目，全年新拓800万平方米；博智林建筑机器人共有28款投入商业化应用，累计交付近4000台次。

不过，在各项工作中，保交付的优先级是最高的。

前述高管也向南方+记者表示，碧桂园的很多资产是与保交付相捆绑的，并不能随意动用。“我们会根据境内资产进行整体规划，到保交付接近尾声直至完成后，就能有更多的精力和资产去应对境内债的相关挑战。”

2024年，房地产政策迎来新一轮深度调整，“促进房地产市场止跌回稳”“稳住楼市”等信号不断向外传递。随着住建部等多部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”，部分重点城市出现楼市回升的迹象。

“房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌。”克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，“良币驱逐劣币”会成为趋势，房企将回到持续健康运营的轨道。

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截至南方+记者发稿时，碧桂园尚未披露何时复牌交易。

有知情人士透露，如无意外，2024年的全年业绩预计能够遵循香港交易所要求，在2025年3月底前按期发布，但因为碧桂园仍处在保交房和修复资产负债表的过渡阶段，所以何时能恢复盈利，暂时无法预估。

房地产的市场环境早已发生深刻变化，前述高管也向南方+记者表示，只要债务能够出清，企业就有能力重新开启投入，从而进入到良性循环。“庞大的债务就像‘肿瘤’一样，处理好、切割掉之后，企业才能正常运行，不能继续陷在‘三角债’等困境之中。”

南方+记者 葛政涵 周中雨