2025年1月14日，仲量联行发布深圳房地产市场2024年回顾与2025年展望，对深圳办公楼、仓储、投资市场做全景透视。

2024年，深圳经济保持总体稳定、持续恢复向好态势，特别是在下半年，各项政策利好加速累积，市场信心和预期逐步修复。科技互联网行业租赁成交面积占比四成，支撑办公楼市场需求。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

仲量联行发布活动现场

甲办需求结构分化，供需关系调整

2024年，深圳甲级办公楼市场租赁需求以成本节约型搬迁为主，整体增量有限。全年净吸纳量约88万平方米，与过去五年年均值持平，其中企业总部自用办公需求占比近六成，成为关键支撑力量。

从行业维度看，科技互联网、金融和专业服务业是需求主力。科技互联网行业受人工智能和大数据驱动，租赁成交面积占比近四成。金融业虽整体需求收缩，但随着下半年政策利好，资本市场预期改善，不过租赁策略暂未出现重大调整。专业服务业中，中小律师事务所的合并重组，推动了办公空间的升级需求，尽管单笔租赁面积多在1000平方米以内，却占据该行业全年租赁成交面积的近六成。

在供应方面，2024年共有10个项目约93万平方米竣工入市，较2023年略有下降，且一半以上集中于前海和后海，多为企业自用总部办公楼。受此及存量去化影响，到四季度末，平均空置率降至24.4%，同比下降1.1个百分点。但由于新增供应量大，且需求端严控成本，业主加大以价换量策略，全年租金同比下降约9.3%。

展望2025年，尽管人工智能、跨境电商等行业有望带来需求增长，但预计约150万平方米的新增供应将入市，加之企业租赁仍注重成本控制，市场去化压力较大，空置率预计将进一步上升，租金大概率维持下行态势。

华南非保税物流仓储市场格局变化

2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场在压力中前行。受宏观经济和消费复苏缓慢影响，除惠州外，其他四市1 - 11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业仓储需求低迷。然而，跨境电商持续发力，其成交量对净吸纳量贡献突出，稳定了市场信心。该市场连续第二年净吸纳量超200万平方米，在全国居领先地位。

这一年，华南五市非保税高标仓新增供应约210万平方米，下半年占比近八成，主要集中在东莞、佛山和惠州，较2023年下降22.8%。在跨境电商稳定需求带动下，多数城市仓库空置率稳定在3% - 7.5%。但传统行业租户趋于保守，跨境电商成交量自年中起逐季下滑，导致部分业主通过租金优惠和增加免租期维持出租率。下半年市场平均租金小幅下滑，全年多数城市租金同比降幅在1.5%以内。

展望2025年，随着宏观经济和消费市场预期复苏，传统行业仓储需求有望回暖。但受地缘政治和贸易保护主义影响，跨境电商仓储需求存在不确定性。预计当年华南五市新增供应量将创历史新高，佛山和东莞预计新增供应分别破百万平方米，部分子市场空置率将上升，整体租金预计继续小幅下行。

深圳房地产投资市场内资主导交易

2024年，广州和深圳房地产大宗交易总额207亿元，较2023年下滑约31%，其中深圳交易额117亿元。深圳房地产大宗交易市场中，内资买家为主体，主要是金融、科技和制造业的自用投资者，他们购置办公和产业物业以满足业务拓展与升级需求。房地产投资基金和政府投资平台也积极参与，通过收购物业丰富资产配置、推动区域产业发展。

市场卖方主要为开发商和企业，面对供需失衡和资金压力，开发商出售核心区资产回笼资金。2024年，深圳出台多项房地产刺激政策，如降低首付比例等，一定程度上提振了市场信心，提升了大宗交易活跃度。同时，城市更新和产业升级带来新机遇，优质办公楼、新零售及商业物业受投资者关注。

然而，大宗交易整体仍处低位。一方面，市场供应过剩问题突出，未来三年约389万平方米的新增甲级办公楼面积将流入市场，其中约25%为可售面积，且62%的可售面积集中在南山区，产业和办公物业去化压力大。另一方面，市场竞争激烈，买家对回报率要求提高，导致部分物业成交价格下降。

展望未来，核心商务区的优质办公物业仍将是企业自用投资者的关注重点。随着ESG理念普及，绿色建筑和智能办公空间将更受青睐。同时，在人口老龄化和房地产结构调整背景下，保租房、康养设施、社区零售商业及酒店等资产将成为机构投资者中长期关注对象。

撰文/摄影：南方+记者 李荣华