回望2024年，佛山房地产市场走过了极不平凡的一年。

转瞬即逝的“小阳春”过后，楼市在5月迎来系列重磅政策，佛山“13条”叠加央行降低首付、下调利率的举措，推动成交量在年中短暂走高。9月之后，我国打出“四个取消、四个降低、两个增加”的组合拳，佛山新政加码促进市场止跌回稳，实现10月商品住房成交量翻番、成交面积同比增速全省第一。但是，市场的疑虑仍未散去：丰收季能维持多久？楼市未来会怎么走？

尽管充满变数，但过去一年里，诸多确定性的特征已经浮现出来——供需趋于平衡，佛山新房库存去化周期降至12个月；存量化进程提速，二手房比新房更好卖；面积分化，小户型仍是成交主力军，但是大户型改善房成交越来越多；房价走低，新房和二手房的套均总价分别降了29万元、18万元，“砍价”更容易了，全款买房的比例更高了。

1月10日，佛山贝壳举行年度行业沙龙，发布《2024年年度佛山楼市大数据》（下称《白皮书》），并邀请住建部专家作主旨分享，深度剖析“楼势”。

供需变化：

新房库存去化周期降至12个月

去年12月举行的中央经济工作会议指出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳。“‘稳楼市’的关键是回归基本面，改善供需关系，这是未来的重点方向。”住建部政策研究中心副教授李嘉珣表示。

佛山楼市供需正趋于平衡。贝壳佛山站城市总经理马宁介绍，截至2024年底，佛山五区新房库存从6.84万套下降至5.05万套，库存去化周期为12个月（2023年底该指标为19个月），基本实现了供需平衡，其中禅城区出清周期仅7个月，库存压力最小。

佛山五区新房住宅库存及去化周期。来源于佛山贝壳《2024年年度佛山楼市大数据》

年内，佛山全市新建住宅成交约4.45万套（含别墅），环比2023年下跌18%，为近十年最低。同期，新增批售住宅3.2万套，同样创近年住宅供应量新低，细分区域看，顺德区为供应主力，占全市供应量超三分之一，供应最多的三大镇街则为大良、桂城、石湾。

近年佛山新房住宅批售套数（含别墅）。来源于佛山贝壳《2024年年度佛山楼市大数据》

作为楼市的“晴雨表”，土地市场也呈现“控增量、优存量、提质量”趋势。《白皮书》显示，去年佛山共出让涉宅用地34宗，其中大于2000㎡地块32宗，成交面积163.22万㎡，成交金额约252.17亿元。纵观近五年数据，去年的土地出让面积环比2023年有一定回升，但整体仍处低位。分区来看，顺德区的成交面积最多，南海区的成交金额最高，两区出让面积合计占全市超七成，桂城、大良、大沥成年度最“吸金”镇街。

从拿地房企维度看，去年国央企拿地占比近八成，其中南控集团和顺控城投无疑是去年佛山土地市场最大的买家，拿地规模和金额均断层式领先其他房企。

“二手”活跃：

二手房成交再超新房，且占比增大

2023年曾被业界认为是“佛山存量房元年”，这是因为，当年是近11年（2013-2023年）来，首次二手房成交占比超过新房。

去年，佛山楼市的存量化进程进一步提速，成交二手住宅54979套，成交占比持续提升，占全市总成交量的55.3%。其中，南海区二手住宅成交占区域总成交61%，在五区中存量化进程最快。

佛山楼市存量化进程。来源于佛山贝壳《2024年年度佛山楼市大数据》

从月度走势看，二手住宅成交整体呈平稳上升趋势。3月份因年后购房需求增加，市场成交热度回升，且在4月份网签量维持小幅攀升。此后，在佛山新政和央行“组合拳”利好政策的支持下，市场热度持续提升，7月份网签量达5238套，明显高于新房，12月二手住宅网签量以5987套达到年度峰值。

从区域成交看，顺德、南海维持市场成交主力地位不变，但三个中心城区网签量对比去年均同比下跌，三水和高明区则有一定上涨。其中，顺德区成交套数在五区中最多达18421套，同比下跌了14.3%，跌幅最大；南海区成交18299套，同比下跌6.6%；三水区和高明区同比分别上涨了7.3%、6.8%。

价格博弈：

二手房平均降价24%，全款买房更多了

对购房者来说，房价的调整叠加房贷利率的下调，购房成本明显下降了。

《白皮书》显示，去年佛山二手房成交的套均总价122万，较2023年下降18万元；新房也呈现类似趋势，套均总价约194万，较2023年下降29万元。

不过，买卖双方围绕价格的“博弈”仍在升级。

从成交周期来看，二手房客源成交周期进一步拉长，房源从挂牌到卖出平均需要接近9个月时间。从成交价来看，成交总价在100万元以下的房源占比呈大幅上升趋势，去年该区间成交占比高达49.3%，环比2023年提升11.4%。总价在100-150万元的房源成交占比为25.8%，环比2023年基本持平。当前市场中，二手客户对房价敏感，单价1万元以内的房源成交占比提升至49.5%。

同时，去年市场呈现一个明显特点——“砍价”似乎更容易了。《白皮书》指出，二手房议价率呈明显上升趋势，首次挂牌到成交的平均降价幅度为24%【注：议价率=（首次挂牌价-最终成交价）/首次挂牌价】。

佛山二手房议价率趋势。来源于佛山贝壳《2024年年度佛山楼市大数据》

另一个颇为“意外”的趋势是，选择贷款购买二手房的交易占比持续下降，居民去杠杆意愿明显，全款买房的人更多了。LPR 值报价下调、房贷利率加点下限取消、首付比例下降……尽管政策不断降低购房门槛和成本，但佛山全款购房比例从去年的24.7%上升到28.2%。

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■数读2024年佛山楼市

一手住宅成交约4.45万套（含别墅），新增批售住宅3.2万套，供应最多的三大镇街则为大良、桂城、石湾。

截至2024年末，全市住宅库存出清周期约12个月，基本供需平衡，其中禅城区出清周期仅7个月，库存压力最小，而高明区长达20个月，仍供过于求。

二手住宅网签共54979套，整体呈平稳上升趋势。二手住宅成交占比持续提升，占全市总成交55.3%。顺德、南海仍维持市场成交主力地位不变。

二手房从首次挂牌到成交的平均调低次数增多，同时成交的房源从首次挂牌到成交的平均降价幅度也呈持续加大的趋势，达到了24%。

二手成交套均面积120.9平方米，下调3.1平方米；新房套均上涨3平方米，达到117平方米。随着改善型新盘陆续入市，新房套均面积有望进一步提升。

佛山全款购买二手房比例从24.7%上升到28.2%，市民对于杠杆买房的态度愈趋保守。

（以上内容整理自佛山贝壳研究院《2024年年度佛山楼市大数据》）

撰文：华声宇