近年来，德庆县聚焦农村居住散、宅基地盘活难、农村风貌差等问题，以全域土地综合整治为契机，以深化全国农村宅基地制度改革试点成果为抓手，积极探索以“腾挪换权”宅基地镇域调剂方式开展新农村示范小区建设，依法稳慎推进零星农村居民点集聚，着力破解农村集中跨村建房难题。

德庆县西江两岸山林苍翠秀丽，景色美丽迷人。徐向光 摄

突出以人为本，解决“谁能建房”问题

德庆县积极探索农户、宅基地跨村组集聚建设新农村示范小区新路子。

明确谁能建房。坚守法律法规准则，坚持“一户一宅，节约集约利用”原则，只允许具有宅基地资格权的集体经济组织成员或其他符合法律法规（政策规定）享有宅基地资格权的人员，方可按规定申请在新农村示范小区落户。

明确建房为了谁。通过“统筹土地、集中安置、镇域调剂”方式，坚持“村民自愿、一户一宅、集约利用”原则，在圩镇附近选定固定地块建设新农村示范小区。在依法保障村民基本权益的前提下，引导具有农村宅基地资格权的农户通过“腾挪换权集聚”、有偿使用等方式到示范小区集中安置居住。新农村示范小区地块集体所有权性质不变，把村民在原集体经济组织享有的“一户一宅”宅基地使用权单独脱离出来，但不影响其在原集体经济组织享有的选举权、被选举权、农用地使用和经营权、集体经济收益分配权等权利，突破所用权和使用权固死在同一集体经济组织的“藩篱”，解决跨村落地的政策堵点问题。

明确谁来建房。制定《德庆县农村宅基地建筑质量安全管理指引》《德庆县农民建房风貌提升指引》，明确建房资质标准，聘请符合资质要求的第三方公司对新农村示范小区进行规划设计及施工建设，做到规划统一、立面统一、面积统一、设计统一，兼顾整体一致、设施共享、服务提升，以高标准高质量建设示范小区。

突出化零为整，解决“地从哪来”问题

成立全域土地综合整治工作专班，专题研究城乡建设用地布局和调整优化工作，从流转、转换、新增等多个方面探索保障土地要素的途径。

推动土地使用权流转。探索由镇经济联合总社作为集体土地使用、分配主体，物业公司通过支付示范小区土地有偿使用费形式获得集体用地的使用权和经营权，按确定的准入条件分配宅基地。

以土地整理置换建设用地指标。针对农村集体建设用地零碎分散整治成本高、宅基地再分配难度大和大量农民外出务工等突出问题，有计划地整理拆旧复垦、闲置农房及“空心村”等存量建设用地，推动实现农用地调转为建设用地，切实将农村闲置建设用地转换成满足广大农民群众需求的圩镇建设用地，有效盘活闲置资源、释放土地潜力，保障示范小区发展的新增建设用地指标需求。近两年来，全县整理拆旧复垦、闲置农房及“空心村”等存量建设用地共4000多亩。

有序腾挪存量建设用地。以马圩镇为试点，以镇级国土空间规划编制为契机，在镇域范围内统筹利用村庄建设用地范围内存量未使用建设用地，腾活200亩建设用地，其中住宅用地达175亩，作为新农村示范小区的试点探索，为2300多人提供安家保障。

统一规划节约集约用地。通过统一规划新农村示范小区布局，推动规划、立面、面积、设计“四统一”，实现在户均房屋面积增加提升农民幸福感的前提下节约土地资源。以马圩镇为例，试点盘活175亩住宅用地建设新农村示范小区农房和公寓，按照现状用地方案仅能规划入住201户，如按照新规划和设计标准，最多可规划入住904户，户均宅基地面积103㎡，预计可节约用地500多亩。

突出共建共享，解决“钱从哪出”问题

建立利益共享机制，引入多元化投资主体，以确保新农村示范小区项目的资金保障和顺利推进。

政府引导形成共建合力。坚持政府主导、国企牵头、社会参与，积极引进金融活水，成功与国开行广东省分行签订9亿元的贷款合同，支持实施全域土地综合整治项目。探索建立宅基地统筹配置制度，制定新农村集中居住小区的有偿使用标准，在确保落实“一户一宅”政策前提下，引导符合条件、有意愿的农户跨村组有偿实现房屋置换。已退出的原有宅基地及房屋，将采取“以地换地、无地上楼、有偿使用、多退少补”的方式，由政府委托第三方机构对土地和房屋评估价值，按照“多退少补”的原则进行平衡。

市场化运作获取收益。镇经济联合总社是示范小区的管理主体，以保障宅基地基本属性不变，总社以支付土地有偿使用费用的形式，统筹示范小区所在地的使用权和经营权，负责管理农民原宅基地及示范小区集体用地的使用权和经营权，并通过市场化模式运作获得收益。

降低农村公共服务成本。新农村示范小区的形成和集聚能有效推动农村人口就地向城镇聚集，有效降低了农村交通、供水供电、通信、垃圾污水等农村基础设施投入和运营成本，同时有效提升教育、居住、医疗、行政服务和社会工作等公共服务水平。

南方+记者 刘舜欣