12月24日，吴川市首宗“先租后让”集体经营性建设用地入市项目顺利摘牌成交！该集体经营性建设用地位于吴川市塘尾街道高杨社区高屋村G228国道南侧，面积15857.97平方米（约23.79亩），入市年限39年，其中租赁期限为8年。宗地经过50轮竞价，由张鸿图以2610万元竞得，成交楼面地价762元/平方米，溢价率为33.85%，预计新增入市增值收益调节金391.5万元。

集体经营性建设用地入市是农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。2023年，自然资源部以自然资办函〔2023〕364号文，支持湛江市吴川市为深化农村集体经营性建设用地入市试点。其间，吴川市人民政府印发实施了《吴川市农村集体经营性建设用地入市实施细则（修订）》（以下简称《实施细则》），明确“鼓励通过先租后让、租让结合、弹性年期等方式供应农村集体经营性建设用地”，其中“先租后让”的供应方式是将集体经营性建设用地入市分成前期租赁和后期出让两个阶段，有效匹配企业运营周期并解决用地成本较高等问题，确保农村闲置土地资源要素由低质低效向高质量发展集中。

明入市、强保障，做好政策宣传工作

今年5月，吴川市结合《实施细则》，监制了《吴川市农村集体经营性建设用地入市宣传手册》，并在全市范围内深入基层调研开展政策宣传工作，尤其是加大对村干部的宣传力度，讲清前景、明确利好。对于符合条件成熟且有意愿的村集体，针对性做好收集诉求、政策解答服务，打消村集体、用地意向方入市顾虑。

宗地成交示意图。受访者供图

早介入、强服务，匹配企业发展需求

通过与用地意向方洽谈可知，商业用地的投资回报周期较长，且受市场经济低迷影响，短期内难以产生明显的经济效益，如果按照现行的建设用地出让模式，摘牌企业将面临巨大的融资压力。为此，吴川在确定入市范围后，由吴川市自然资源局提前介入，全面协助村集体与用地意向方洽谈入市细节，并鼓励村集体选择“弹性年期、先租后让”模式，降低企业前期投资压力。一是创新入市期限，灵活匹配企业周期。弹性设置入市期限39年，灵活设置“2+3+3+N”供应模式，包括2年基建租赁期、3年运营租赁期、3年延长租赁期和N年出让期（N=31年），科学匹配企业不同发展阶段的资金投入与产出预期，持续增强企业参与入市交易的信心与积极性。二是降低准入门槛，减少企业前期成本。充分考量“先租后让”方式特点，以“2+3+3+N”4个入市期限分4阶段缴纳土地租金（价款）与收取调节金，以2年土地租赁价款设定低标准竞买保证金，相较于国有建设用地高额的首付款（50%）和竞买保证金（20%—50%）要求，此举措可降低了企业前期94%用地成本，让企业轻装上阵。三是健全退出机制，充分保障企业权益。精准应对市场发展动态变化，建立健全用地退出机制。运营租赁期内，若企业因未达到协议准入要求，可申请最长3年的延长租赁期，延长租赁期满后仍未达到约定转协议出让条件的，企业可按照合同约定申请退出，大大降低企业入市成本和投资风险。

宗地航拍图。受访者供图

补短板、调收益，显化集体土地价值

高杨社区书记高华新介绍：“自1996年以来，宗地已闲置28年，但因用地手续不全等原因，导致工作一直不能推进，村民对土地开发的意愿强烈。”为此，吴川市自然资源局与村集体共同谋划，推进农村闲置土地盘活。一是理顺历史遗留问题，唤醒沉睡土地资源。2024年9月，吴川市自然资源局协助村集体解决了规划不符、未办理用地手续等历史遗留问题，并将宗地纳入入市范围。12月24日宗地以2610万元摘牌成交，据折算，在扣除土地前期开发、土地增值收益调节金、土地补偿费等成本后，村集体可获得55.58万/年的入市收益，远高于周边同等条件下均价38.2万/年租金收入，也符合了村集体50万/年的预期价格。同时美食综合体项目落地后，将进一步带动周边商业、交通、娱乐等消费，提高村集体所在地商业价值。实践证明入市可有效唤醒沉睡土地资源，显化集体土地价值。二是构建三级分配机制，聚焦镇村短板弱项，兼顾各方收益平衡。根据吴府规〔2024〕3号文有关规定，入市宗地属于吴川市塘尾街道Ⅳ级集体商服用地。根据收益分配方案，入市主体需缴纳入市增值收益调节金391.5万元，纳入一般公共预算统筹管理，该部分资金将通过财政转移支付机制，优先保障经济较落后的村集体补齐基础设施短板，实现对经济发展薄弱地区的收益反哺。村集体经济组织将提取443.7万元用于村居建设和经济发展，增强自身造血能力，有效解决壮大发展壮大集体经济启动资金不足问题。剩余的入市收益将分批次交由村民分配，保障各村民日常生活需求。

高屋村入市地块设计图。受访者供图

下一步，吴川市将有序推进集体经营性建设用地入市，加强入市政策供给，及时总结经验，特别是土地增值收益调节和灵活供应方式等方面，进一步完善制度建设；建立典型带动机制，重视发挥“典型”的引领示范作用，以点带面，及时报道试点成功案例，营造良好的入市气氛。

撰文：邓安祺 通讯员 李林聪