文 | 维辰

中央定调“房地产市场止跌回稳”后的首月，全国商品房成交量出现拐点——

住房和城乡建设部近日披露，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。

“银十”表现异常亮眼，打破了17年来“金九银十”的惯例，首次出现“银十”超过“金九”的现象。

“银十”超“金九”，最主要得益于本轮楼市政策“组合拳”。如“四个降低、四个取消”等，即降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购税费负担，取消限购、限售、限价、普通住宅标准。

10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，反映出政策“组合拳”刺激全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。

一系列数据中，新房成交量回升传递出的积极信号尤为关键。一方面，库存压力、购房者对按期交房存在顾虑等因素影响下，新房市场面临的困难程度大，转暖难能可贵。另一方面，新房成交量的回升又可以带动开发企业融资状况好转，促进保交房，推动投资拿地，实现一系列的传导效应。

可以说，此次楼市转暖是全方面的，体现市场预期发生向好变化，“银十”成色十足。

除了成交量，许多人还关心房价会不会上涨，市场回暖的可持续性如何，这也是商品房成交量拐点出现后需要重点关注的问题。

一般而言，房地产市场成交量变化往往领先于价格变化，也即“量在价先”。此次量的“止跌回稳”，为价的“止跌回稳”奠定了基础。

不过需要看到，楼市整体升温，但分化仍然存在，实现“量—价”的传导效应还需要一个过程。

10月份，广州、深圳等城市新房成交量同比涨超30%，北上广深二手房网签成交量同比增长47.3%，成交量增长从一线城市向更多城市扩大。对其他城市尤其是三四线城市而言，一线城市成交量大幅度回升，既可能产生进一步改善预期、促进购房交易的示范作用，也可能产生虹吸效应。三四线城市因城施策，尽可能使净影响为正十分重要。

此外，部分前期降幅较大或品质较好的房源，价格有所回升；部分老旧小区的房源，“以价换量”成交明显。

这都意味着，处理好分化问题，才能早日实现量与价的止跌回稳，让楼市热度维持下去。

另外，当前全国房地产整体库存规模仍处于高位，去化压力小的城市可能率先实现“量升价稳”。如一些专家学者所说，促进房地产市场止跌回稳的关键，是重塑供需均衡，这需要重点解决预期引导、存量消化、房企化债等问题。

总的来说，“银十”超“金九”开了个好头，促进暖市可持续，还需抢抓政策红利“窗口期”，促进楼市供需关系修复，推动房价企稳，加之宏观经济基本面的支撑，方能尽快实现止跌回稳。