本文收录于专辑#南方读+#

10月的最后两天，广州成功卖出了6宗住宅用地，收金近90亿元。

一个直观感受是，进入8月后，广州的供地速度有了明显加快，一批主打好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品投入市场。

广州的土地市场是否全面回暖了？对商品房市场将有怎样的影响？南方+采访了多位业内人士，解读广州土拍市场这波热度走向。

上半年销售承压，土拍“遇冷”

与10月的土拍热度相比，广州上半年的土拍市场有些“冷清”。

上半年，广州累计挂牌11宗涉宅地块，仅4宗地块成交，而去年同期，这两项的数字分别是24宗、16宗。

将时间拉远，上半年的广州土拍成交额约64.78亿元，也是近五年同期最低值。2020年至2023年同期，这项数字分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元及431.19亿元。

土地市场“遇冷”还在于，广州公布的供地计划在年初包含多宗中心区优质地块，如天河区黄村三联路、金融城板块及世界大观四期地块等中心区地块。然而，因为接连无开发商参与竞价而流拍或终止出让，迫使上半年应当全部挂牌出让的2024年度首批供地清单，有近三分之二被调出，延期至第二批出让。

原因何在？

广州中原地产项目部总经理黄韬认为，土地市场的“遇冷”与上半年新房市场销售整体欠佳有关，在大多数项目都面临销售周期变长的现状下，即便是央企国企也并非旗下项目都能有良好的销售情况，拿地意愿自然变弱。

克而瑞数据监测显示，从2023年下半年至2024年上半年，广州市商品住宅去化周期持续走高，截至2024年5月已经高达25.8个月。

去化变慢，销售承压，房企进一步拿地投资的意愿自然下降。

广州市统计局公布的数据显示，上半年，全省房地产开发投资0.59万亿元，同比下降16.8%。其中，商品住宅投资下降18.7%。分区域看，珠三角地区房地产投资下降15.4%；粤东粤西粤北地区房地产投资合计下降24.8%。

事实上，不止广州，来看全国的土拍数据——

2024年上半年，TOP100房企拿地总额3801亿元，同比下降35.8%。其中，保利发展拿地金额110亿元，2023年同期为400亿元；华润置地拿地金额154亿元，2023年同期为439亿元；万科上半年拿地金额甚至未进入房企前100位。

由此可见，开发商拿地意愿变弱属全国普遍现象。

不过，广州土地交易在下半年显著升温。经记者统计，截至今年8月，广州仅有6宗住宅用地成功出让。9月份，广州有30宗国有建设用地使用权成交，其中有6宗为住宅用地；10月份也有6宗住宅地块成交。

“组合拳”频出，激发活力

或因土拍市场的“寒意”较明显，在广州，官方亲自下场“推销”地块。

8月26日，广州市规划和自然资源局、广州市土地开发中心主办了秋季全周期土地服务推介会，公布了今年第三批共计50宗商品住宅用地出让清单。

主打符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，推介会可谓“诚意满满”。其中的24宗优质地块，包括天河区金融城地块、海珠区琶洲南地块、天河广氮片区人才公园周边低密地块、白云区嘉禾望岗地块等，基本覆盖广州市11区的热门板块。

不仅推出优质地块，主办方给房企提供的土地出让服务，堪称“全链条”+“保姆式”——

优化供地程序，让企业实现“拍地即进场、交地即交证、拿地即开工”；

缩短土地保证金占用时间、分用途核算土地出让金、调整公建配套计容，企业投资将更便利；

放松公共开放空间计容，让空间品质更优良。

值得一提的是，放松空间计容后推出的天河区南方面粉厂地块，未来产品使用率可高达130%，迎来了市场的热烈反响。该地块出让时，起拍总价为88.15亿元，历经148轮竞价，最后由保利以117.5亿元拿下，成功跻身广州地价的TOP2，仅次于此前琶洲331地块的7.56万/平方米，成为天河区新的聚焦点。

再看近两日成交的6宗地块，由保利拍下的海珠区琶洲南区3宗地块，也是秋季土地推介会上重点推介的“传世系”地块之一。

根据推介会上按照地块独特的属性与魅力进行的四大系列划分，还将有“传世系”天河区临江大道北侧地块和天河区广氮片区人才公园周边低密地块，以及包括越秀区广州大道中AD016619地块在内的“都会系”地块、天河区大观中路大观街南侧地块在内的“山水系”地块和“TOD系”地块等多个优质地块陆续推出。

正如广州市土地开发中心相关负责人所说，广州今后将更关注对土地的高品质开发，不断优化容积率、建设高度等具体指标，并持续关注道路建设、教育配套等终端需求，引导高品质开发的精准制定。

房企信心增强，土地市场修复有待观察

这段时间活跃的土地市场，不少消费者想问：广州土拍是不是热起来了？

冷静回观，自9月29日全面解除楼市限购措施以来，广州已有11宗涉宅土地延期或终止出让，其中3宗终止，8宗延期，此次出让的6宗地块中有1宗是终止出让后重新挂牌的，其余5宗均曾延期出让，并且都是底价成交。

“没有流拍，土地市场已有了很大的改善。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“近期广州房地产市场的回升让开发商的信心得到了提升。”

但他也特别指出，这次底价出让且均为国央企拿地，意味着土地市场修复还需要时日，商品房市场回暖传递到土地市场还需要一段时间。如果后续新房市场持续回升，才会传导到土地市场。

近期，从南方面粉厂地块到琶洲南区三地块，斥巨资接连将广州热门地块收入囊中的央企保利自然备受关注。

保利发展为何会在广州屡屡“出手”拿地？

“拿地最根本的逻辑是维持公司在广州的稳定发展。”广东保利城市发展有限公司副总经理陈子迅介绍，“首先相信国家9月底推出的一系列政策有助于楼市止跌回稳，并且在实现核心城市的适度增长；其次相信广州房地产市场的需求基本面，在市场预期稳定的情况下，广州的成交规模能够维持在相对稳定的水平；还坚定看好房地产市场的前景和一线城市的楼市发展。”

“今年以来，我们在广州的拓展货值跟目前已实现的销售规模是基本匹配的。”陈子迅表示，“考虑到四季度销售预期提速，接下来我们还会继续跟进优质的土地资源。”

越秀地产广州区域公司党委书记、董事长徐琦认为，新政以后市场反响较热烈，为广州房地产市场的止跌回稳、稳中向好打下了坚实的基础。

此外，多家港企也表达了对广州、对大湾区楼市发展有信心。

聚焦大湾区持续增长的人口数量与经济总量、不断融合的态势，新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚接受媒体采访时就说，投资内地，尤其是大湾区是新世界的战略决策，不是一时一地的行为。

新鸿基地产南中国区总经理黎祥掀表示：“我们在广州南站的项目投入和规模都非常大，未来将保持这个开发理念，持续开发运营。”

如今，在多重政策加持下，土地市场涌现的这一波热潮，会持续多久？后续行情将有何变化？我们一起拭目以待。

采写：柴亚娟

策划：冯善书 陈明诗 尤立川