在“百千万工程”中，提供多层次、高质量的住房供给，让人民安居乐业，是推动镇村振兴的重要课题。

无房不成家。回看东莞房地产过去20年的发展史，从起步到繁荣、从狂热到平稳、从“黄金时代”到周期轮回，堪称一路风雨兼程。

一方面，随着商品房市场高速发展，人均居住面积不断提高、大“室”所趋不断增加、居住品质不断改善；另一方面，伴随楼市的“极热”和“骤冷”，政府相关部门适时推出稳楼市政策，调控着东莞楼市走向。

时至今天，房地产供求关系已经发生重大深刻变化，调控政策转向支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，并构建房地产新发展模式。

松紧调控间探索发展新模式

“百千万工程”并不是抽象的，而是与人民群众的衣食住行息息相关。其中，住房保障更是重中之重。透过东莞房地产行业20年的发展历程，可以感受到东莞保障人民安居宜居的长期努力。

东莞中心城区航拍图。莫勇 摄

20年变化背后，是时代的发展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一只手推动住房保障建设。虽然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是从2003年起，我国就开始对房地产市场进行调控。

据中原地产研究院发布的《东莞房地产市场发展回顾及展望》显示，随着“非典”的结束，在宽松政策的刺激、消费需求的复苏之下，房地产行业也很快触底反弹。2003年8月底印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，推动住房消费需求的稳定增长，东莞楼市迎来稳健发展的三年。

在2007年，受深圳楼市高位滞涨，资金溢出，深城投、花样年等深圳房企大举在莞拿地等因素影响，东莞楼价出现非理性上涨，当年房价大幅上涨38.3%，二手中介数量也迎来快速激增。然而，随着2008年全球性金融危机爆发，“不敢买房”“七折团购”“地价大幅下降”“免费接送看楼巴士”等成为当时的热门词汇；同年10月份后，“4万亿投资计划”“4次下调存款准备金率”“5次降息”等政府紧急救市政策支持下，房地产行业出现复苏，这也一定程度导致2009年市场一度缺房的现象。紧随其后，东莞楼市迎来政策调控不断加码，有效控制了房地产市场的不规范行为和房价、地价上涨过快的势头，购房回归理性。

时间来到2011年，东莞房地产市场迎来重要的转折点，在全国限购潮下东莞没有限购，引来长虹置业、海伦堡、敏捷地产等全国各路发展商进驻布局，市场呈现供需两旺、量价齐升局面。在随后的几年内，成交面积持续高企，在2015年成交面积更是超1100万平方米，成为近20年峰值。从2016年国庆开始，新一轮调控来袭，限购、限贷、限价、限售等各种手段出炉。也是在2016年底，“房住不炒”概念被首次提出，东莞楼市更是首次启动限购，同时限价、限售等不断加码，进入史无前例严控时代，土拍热度回归理性，成交缩量的情况，也一直持续到2018年。伴随2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式发布，东莞楼市成交量再度迎来短暂涨幅。紧随其后，自2021年开始，叠加调控、严查首付来源等因素，东莞楼市场进入长达3年的调整期。

时至今日，不论是国庆黄金周多项数据的大幅上涨，还是国庆过后的楼市热度持续，都印证着东莞楼市正加速筑底企稳。

政策“组合拳”托稳楼市

近年来，东莞推出一系列政策“组合拳”，保障房地产行业健康平稳发展，让镇村群众在“百千万工程”建设中受益，提升人民群众的幸福感和获得感。

“过去20年，东莞楼市起起伏伏。市场有低迷阶段也有高涨阶段。”中原地产研究院执行院长车德锐说。

透过行业周期看发展信心，他表示，从2008年和2015年的救市政策看，降准、降息、降首付、减税免税等等都是有实效的救市政策，实实在在降门槛、降交易成本、降持有成本，才能刺激到更多购房需求的释放。

4万亿元，100万套城中村改造、危旧房改造，148万套保障性住房……近日，住房和城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监督管理总局联合召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策举措，进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

据悉，9月底房地产市场被定调“止跌回稳”，伴随北上广深四大一线城市楼市调控政策的接连发布，从统一首套、二套最低首付比例，到限购政策的进一步宽松，都为市场释放了“最强稳地产信号”，市场信心和销售都出现了改善。据中原地产研究院发布数据显示，单是今年国庆期间，广州、深圳新房认购量大幅增长，其中深圳更是涨幅超600%。放眼东莞，一手房的看房量、到访量、签约量等多项数据明显增加，新房热度反超二手。值得关注的是，此次楼市热度具有持续性，国庆后首周东莞新房住宅网签量更是超750套，销售金额突破22亿元，环比均增长3.5倍；10月上半月东莞新房住宅网签量过千套，是去年同期的2.2倍。

2004年-2024上半年东莞房地产供需量价走势

对此，车德锐表示，自2022年以来，降低购房准入门槛，降税费、首付、利率，备案价更加宽松调整……东莞楼市多项政策率先于全国出台，随后应出尽出。近期，楼市明显止跌回稳。在东莞楼市国庆黄金周成交大幅放量后，房价明显回升，相比新房网签均价最低点（国庆黄金周网签均价22564元/平方米），近三周平均环比上涨约3%；而二手房周成交均价在八月底出现年内低点（成交均价为1.4万/平方米），近三周平均环比上涨超2%，一二手房均价最低点或已出现。可以说，在历经三年时间的充分调整，东莞楼市的量价率先于全国止跌回稳。

“双轨制”下的住房新格局

展望未来，“百千万工程”的持续深入推进，将赋予东莞镇村更多发展活力，与房地产行业形成良性互动，助力房地产行业迈向新征程。

在新的发展周期，随着收入预期发生改变，房地产供求关系已经发生重大深刻变化，优化房地产政策，因城施策更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，成为新发展时期的重要议题。

过去多年，为了解决中低收入人群的住房问题，东莞先后推出了“安居工程”“三限房”等。据悉，早在2011年，我国保障性住房建设提速；2015年底首次提出建立购租并举的住房制度；2016年，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出建立购租并举的住房制度，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系；2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）引发市场关于新一轮房改开启的讨论，不少业内人士更是将其视为中国房地产市场步入3.0时代的标志。与1.0的“分配住房”和2.0的“以商品房为主导+政府积极调控”不同，3.0时代将实现保障房和商品房的“双轨制”，最大特点就是高度市场化，同时兼顾公平与民生保障。

对此，东莞房地产分析师龙兴华表示，这将推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。同时，随着扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，二手市场上刚需户型的放量以及租房观念的改变，刚需追求居住空间的难度将极大地降低，给所有来莞就业、创业的朋友带来了巨大福利，既满足了年轻人的置业安家需求，又增强了东莞对年轻人才的吸引力。

未来，在稳定整体房价的同时，房地产长效机制旨在让越来越多的人能够看重房地产的居住属性，而不是它的投资和投机属性，这也将为房地产市场的行稳致远提供强大保障。

撰文：艾帅 吴擒虎