文 | 维辰

10月25日开始，存量住房商贷利率迎来批量调整。

今天一大早，就有不少购房者纷纷晒出房贷利率下调的好消息。不过也有人产生疑问，为何同样在广州，自己调整后的利率是3.9%，朋友却是3.55%？按照新的LPR，又为何没有降到3.3%？

3.3%的预期是怎么来的呢？

房贷利率由贷款市场报价利率（LPR）和加点幅度构成的，即“贷款利率=LPR+基点”。10月21日LPR为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。人民银行副行长陶玲10月17日介绍，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点，大部分房贷客户10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

拆分房贷利率的两部分构成，可以更加清楚看到，房贷利率降至3.3%是两项政策都落地后的结果——根据“5年期以上LPR－30个基点”计算，即“3.6%－0.3%”，得到3.3%。

而此次存量房贷利率批量调整仅涉及加点幅度，不涉及LPR调整。换言之，存量房贷调整分为两步：第一步，10月25日，调整LPR加减点部分；第二步，根据贷款人选择重新定价日不同，在重新定价日后利率更新为最新一期LPR利率。

由于贷款重定价日的差异，调整后的存量房贷利率存在3.9%、3.65%、3.55%三种情况。

图源：新华社

当然，如央行负责人所说，批量调整存量房贷利率“治标不治本”，要从根本上解决新老房贷利差问题，需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

为此，央行9月29日发布公告进一步完善房贷利率定价机制，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，允许借贷双方自主协商确定重定价周期，就是为了使存量房贷利率及时反映LPR变化，畅通货币政策传导。

对于购房者来说，这意味着，自11月1日起，存量和新发放个人住房贷款均可由借贷双方自主协商重定价周期，选择按年、半年或季度重定价。调整后，购房者将能尽早享受低利率。

需要承认的是，存量房贷利率下调后，银行面临新一轮息差考验。但与此同时，新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。助力房地产止跌回稳，也能带动上下游产业链发展，进而推动经济回升向好。这是持续提升金融服务实体经济质效的需要，也是银行从经济发展中实现可持续发展的基础。