一线城市齐松限购,深圳现刚需“日光盘”

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▲上海市黄浦区肇周路道路两侧的老式公房,远处是新天地商圈的一线豪宅翠湖天地五期。六期2024年9月27日开盘,当日售罄。(视觉中国/图)

▲上海市黄浦区肇周路道路两侧的老式公房,远处是新天地商圈的一线豪宅翠湖天地五期。六期2024年9月27日开盘,当日售罄。(视觉中国/图)

全文共2619字,阅读大约需要5分钟

目前一线城市新政对新房市场和刚需的影响最为明显。

“如果一线城市稳定了,以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了,全国近一半的交易市场也就稳定了,这是止跌企稳的路径。”

本文首发于南方周末 未经授权 不得转载

文|南方周末记者 卫琳聪

责任编辑|冯叶

2024年9月30日晚,北京发布房地产优化调整政策,提出缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限,首套房和二套房首付比分别下调至不低于15%和20%,取消普通住房和非普通住房标准等。

此前一天,广州、上海、深圳先后发布政策,提出放松限购、下调首付比及增值税免征年限等。至此,一线城市全面放松楼市调控。

9月26日,中央政治局会议明确,要回应群众关切,调整住房限购政策。9月29日住建部再次强调,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策。

深圳已出现首个“日光盘”。据深圳市宝安区住房和建设局消息,2024年9月29日22点30分,该区瑞璟湾居安居型商品房项目的395套房源售罄,耗时仅8小时。

作为刚需盘,该楼盘配售均价为4.57万元/平方米,带装修,预计交付使用时间为2026年6月30日前。其中两房户型房源283套,建筑面积约68平方米;三房户型房源112套,建筑面积约88平方米。

深圳南山区的贝壳房产中介吴建军当天也忙到半夜,有的客户连夜签约。他告诉南方周末记者,据内部统计,从政策出台当晚到次日,深圳卖出约两千套房,创下以往一个月的交易量。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉南方周末记者,目前一线城市的新政对新房市场影响最为明显。限购松绑后,各地楼市都出现火热行情,成交量上涨明显,但行情能否持续尚有待观察,“要看后续政策是否加码”。

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“踢刚需一脚”

买房四年左右的李雪动了卖房的心思。她所在的广州是首个全面取消限购的一线城市。“感觉(房价)可能会涨一波,要趁机卖掉”。

“给了我们这样的年轻人一个上车的机会。”正准备在广州买房的赵子阳喜忧参半,既高兴首付比例降低,又担心房价上涨。她告诉南方周末记者,因为房价高,她在广州工作五年一直没有买房,最近看到房价和首付比例不断下降才开始考虑。

但利好政策下她依然冷静,“收入水平和经济稳定性才是关键,现在还在降薪”。

谢逸枫从房产代理机构及多家售楼处了解到,目前广州全市的成交量都出现上涨,中心城区比郊区更为明显。

广州市中心城区荔湾区的两个楼盘工作人员均向南方周末记者表示,放开限购后,看房量、成交量上升。其中一个9月30日当天有客户连夜看房,晚上11点售楼处还在签约,共卖掉5套;另外一个楼盘单日成交量二十多套,比之前翻了一倍。两个楼盘均表示国庆节后可能会涨价。

广州黄埔区一位房产中介告诉南方周末记者,他负责的萝岗商圈9月成交量120套,比上月增长约50%。9月28日、29日两天的成交量达到35套,是平时的3倍。

“广州这次是all in 了。”中原地产首席分析师卢文曦向南方周末记者表示,广州此次的政策力度比上海、深圳更大,市场热度也比之前更高。

2023年9月20日,广州曾率先在一线城市中放松限购,全市11区中除中心城区和南沙6个区外,已解除限购。

2024年广州持续推进楼市松绑。从1月放开限购区域内120㎡以上住房限购,到5月底限购区非户籍居民购房社保年限调整为6个月,再到9月先放开南沙区限购,直至此次全面取消限购,实行13年的限购政策全部退出。

上海放松限购的区域主要是外环以外。上海明确,在该区域购房的社保缴纳最低年限由原来的3年降低为1年。

卢文曦介绍,该区域以刚需楼盘为主,政策出台后看房量有所增加。“政策对一些左右摇摆的购房者有推动作用,就临门踢他们一脚。”

同时,上海规定持居住证且积分达到120分,在社保缴满3年的情况下可享沪籍家庭的购房待遇,即可购房2套。并取消普通住宅认定标准,还为临港职住分离这一特殊群体增加了一张房票。这意味着改善型人群将有更多购房机会和选择。

上海一名房产中介向南方周末记者介绍,政策出台前一天,消息就已传开,当天上海成交量比上一周同日增长40%。

已经买房的刚需更关心存量房贷款利率何时降低。在上海郊区买房的90后周丹给南方周末记者算了一笔账,算上利率差和公积金贷款上调的幅度,她所购买的总价近600万元住宅总共能节省大约40万元利息。

深圳在保留原有限购套数的基础上,增加了非核心区域的购房套数,个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年,首付比例也有所下调。

相比于销量的提高,广深一些房产中介表示,目前房价尚未明显上涨。但一些开发商开始减少优惠力度,二手房业主更加惜售。

“个别的涨了,客户立马就买了别的低价的。”广州一位深耕黄埔区永和板块的中介向南方周末记者表示,该板块主要是刚需客,房价在1万-2万元/平方米。新政发布后,房东明显议价空间变低,他建议如果不是小孩着急读书或者年轻人结婚,可以先观望一下,看看钱是不是真的能流动起来,“比如股市能不能上5000点”。

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“止跌企稳路径”

一线城市接连出台刺激政策的背后是房地产市场走弱。

中指研究院向南方周末记者提供的数据显示,广州市场“金九”整体热度不及2023年。截至2024年9月29日,全市9月新房成交面积38.6万㎡,同比下降44.5%。

深圳9月全市商品住宅成交持续下跌。9月1日至26日,深圳新房住宅成交1410套,成交套数环比下跌34.11%,成交面积环比下跌37.04%,成交套数同比下跌7.60%,成交面积同比下跌6.07%。

与此同时,一线城市房地产市场分化明显。部分优质地块拍出“地王”,豪宅销售出现“日光盘”。

在全面放开限购当日,广州南方面粉厂地块拍出117.6亿元高价,由保利发展以33.4%溢价率竞得,成为广州土拍楼面价第二高的地块。

据中指研究院介绍,该地块拥有一线望江稀缺景观,是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块,有望打造高品质豪宅产品。

据《每日经济新闻》报道,2024年9月27日,上海套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套豪宅当日售罄,共计收金119.79亿元。同日,位于徐汇区的另一豪宅楼盘也实现开盘“日光”。

这类豪宅主要面向购买力较强的高净值人群,经济发生波动时购买此类房产反而有助于资产保值增值。

“豪宅去化压力没有那么大,也不是要管的对象,刚需是要帮衬一把的。”卢文曦表示,目前出台的楼市政策更针对刚需和改善型客户。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文指出,一线城市密集出台的政策意在“银十”来临之际带动楼市预期和交易量提振,为全国楼市止跌企稳发挥基本盘作用。

“如果一线城市稳定了,以一线城市为核心的三大都市圈楼市就稳定了,全国近一半的交易市场也就稳定了,这是止跌企稳的路径。”

(应受访者要求,李雪、赵子阳、吴建军、周丹系化名)

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编辑 李静娴
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