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朋友们，今天收到中介的推房信息了吗？朋友圈刷屏了楼盘推销广告吗？你准备买房了吗？

随着广州昨夜官宣全面退出限购，市场情绪被“引燃”。近年来最宽松的政策期已然开启，至少在情绪面上，房地产市场发生剧变。

我们见证了广州住房限购历史的结束，接下来后市又将去向何方？

5天密集推出政策，房地产市场扭转情绪预期

回顾近期的楼市政策，相信不少人有“疾风骤雨”的感觉。

“尤其是昨晚这么多政策密集出台，让我想起了农村放鞭炮，轰的一声一把火全点燃了。”上海易居房地产研究院副院长严跃进感慨。

在9月上半月，房地产市场的情绪依然低迷。

9月14日，国家统计局发布1-8月全国房地产开发投资与销售数据。数据显示投资端较乏力，全国房地产开发投资额同比增速为-10.2%；全国商品房销售面积同比增速为-18%；全国商品房销售均价为9855元/平方米，同比涨幅为-6.8%。

9月下旬“峰回路转”，一波强刺激政策出台——

9月24日，一行一局一会在国新办新闻发布会上发布利好：降低存量房贷利率、二套房首付比例降低；

两天后，中央政治局会议召开，更是明确“促进房地产市场止跌回稳”“调整住房限购政策”；

9月29日，住房城乡建设部传达学习中央政治局会议精神的会上，进一步提出“支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策”。

至此，5天时间里，房地产市场短期的发展方向基本定调。叠加近期多项金融政策带来的刺激，房地产市场在情绪面上扭转预期。

随后，上海、广州、深圳等多地快速落地政策，为市场“添了一把火”。

在广州运行近14年的住房限购退出历史

这次，广州无疑是最亮眼的存在，这座一线城市彻底退出住房限购。

广州的住房限购政策开端于2010年10月，当时相关政策明确：在广州有1套房的广州户籍居民家庭、2年内在广州累计缴纳1年以上个税或社保的非广州户籍居民家庭，限购1套房。

到2013年11月18日，限购首次加码，提出：购房前5年内在广州连续缴纳3年以上个税或社保的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

再到2017年3月17日，限购再次升级，提出：非本市户籍居民家庭，由“购房前5年内在广州连续缴纳3年以上个税或社保”调整为“购房前5年内在广州连续缴纳5年个税或社保”，限购1套住房。同年，从化、增城也纳入限购范围。

由此，广州将非户籍人口在本市买房的门槛提到最高。限购政策对于降低房产交易频率、抑制非刚需的投资性购房起到一定作用。

一直到2020年，严格的限购政策开始有了松动的迹象。

2020年3月至9月，广州白云、黄埔、南沙、番禺等区陆续出台人才新政，符合各自条件的人才可在所在区域内购房。此后，广州房地产市场持续走低，在这个过程中增值、投资的预期显著减弱，持续下行的房地产市场对经济产生不小影响。

在这样的背景下，限购松绑顺理成章。

终于在2023年9月20日，广州调整限购政策，限购区留下：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，其他区放开限购。同时，非本市户籍居民家庭购房前2年连续缴纳个税或社保，就可以限购1套住房。

待到今年1月27日，再进行调整：在限购区域内，购买120平方米以上（不含120平方米）的住房，不再纳入限购范围。

最后在9月27日，南沙区率先官宣退出限购；2天后，广州全域宣布退出限购。

至此，在广州存在近14年的限购政策退出历史舞台。

专家：房价显著回升概率不大，四季度市场交易变好

房地产是国民经济的支柱产业，也是许多家庭支出最多的项目。当限购成为历史，广州房地产市场将走向何方。

很多人想到的第一个问题是：不限购了，房价会上涨吗？最近不少地方的楼市出现新现象：比如9月28日，河南、四川的部分房企宣布涨价。

不过多位专家认为房价显著回升的概率不会很大。

首先从政策层面看，此次的基调是“房地产市场止跌回稳”，“涨”目前还不属于这个范畴；并且，“房住不炒”仍是共识，即使真出现大幅度波动，也将有政策进行调控。

其次从供求关系看，住房供应已今非昔比。在广州，目前二手房挂牌量持续攀升，不少小区挂牌量都在百套以上。“广州全口径的二手房挂牌量在15万套左右，而且旧改还在加速，新增供地也很多，未来相当长一段时期内，广州面临着去库存的压力。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。严跃进也认为，当前市场已经转向合理刚需、改善性需求为主，短期内不会出现楼市过热。

再从基本面看，这是影响房价的长期因素。目前，居民对未来就业和收入前景预期，客观来说相比此前已经下降，基本面无法支撑房价上涨。并且，在老龄化、少子化的背景下，叠加房贷利率高于理财利率，居民加杠杆的意愿不高这是长期趋势，没有杠杆的加持，房价上涨可能性不大。

加之目前的房价仍处较高水平。“从房价收入比、租售比等主要指标看，房价明显高于国际一般认为的合理水平。我们研究显示，广深房价收入比还在10倍以上（国际上是6-7倍），租售比只有2%（国际上是4%-5%）。”李宇嘉说。

另一个与房价紧密联动的问题就是：房地产市场会暖起来吗？大部分专家认为接下来十月、今年第四季度的市场交易会变好。

“对于广州，从限购退出本身来看，由于限购范围比较小，而且在预期之中，政策本身的效果可能并不会很大。但国家明确了促进止跌回稳的强烈信号，对稳定预期有极强作用。”李宇嘉认为，同时叠加一线城市降低首付、降低税费负担等形成的降门槛、降成本效应，接下来的市场交易会好一些。

“广州是一线城市，发展也蛮好，现在购房不限制，房价在一线城市中相对较低，这些都会吸引市场交易。”严跃进认为，他也表示，短期内楼市过热不会出现，但是局部市场会火爆，尤其是核心区域的房产。

中指研究院政策研究总监陈文静也认为，一线城市的政策力度整体符合预期，将发挥大城市带动效应，“预计10月各地房地产市场活跃度有望提升，也将进一步带动全国房地产市场活跃度修复。”

楼市仍有政策空间，交易税费有待取消或降低

随着退出限购的大招放出，房地产市场的政策底到了吗？目前来看，仍有部分政策出台的空间。

第一是税费。这是当前房地产交易中普遍关注的问题，其中“豪宅税”又是大头，根据目前政策，144平方米以上的住房被归入豪宅行列，在二手房交易时要支付5%的增值税（也即“豪宅税”）。比如，你的豪宅500万元买的，现在1000万元卖出，那么升值的500万元需要交5%的税，也就是25万元。由于这笔费用较高，对大户型交易也产生影响。

多位专家认为接下来可能会取消普通住房和非普通住房的标准，并降低大户型房屋交易的税费。

第二是存量房收储，这也是市场止跌回稳的关键。当前各地楼盘库存压力大，“未来将有专项资金加快新房、二手房库存房源的收储，这是当前很重要的一项工作。”严跃进表示。李宇嘉也认为，接下来会出台更多支持存量收购政策，“比如专项债可以用于收购存量房作为保障房，拆迁安置房等。”

第三是土地出让。包括拿地即开工、交房即办证等，从源头层面提振信心，提高土地市场的活力。

再长远一些，跳出广州看广东、看全国，房地产市场会好起来吗？

可以比较确定的是，今年以来过快下跌的走势会得到缓解，而从长远来看，经济基本面起着决定作用。

在中央政治局会议上就提出“重点做好应届高校毕业生、农民工、脱贫人口、零就业家庭等重点人群就业工作”。当前，特别是年轻人、新市民，可以有稳定就业和收入的预期，房地产市场或许才能彻底止跌回稳。

另外，再重新回顾这次的纾困政策，会发现其目的不是让房地产再回到从前，而是不能过快下跌，影响到金融安全、财政安全和居民获得感等。

因此，从长远来看，“三高”“规模化”发展的房地产旧模式必然会退出市场。在未来，高品质、舒适的房屋是更多人的选择。

采写：话题研究员 张子俊

策划：彭琳 纪蓓 陈明诗