文 | 维辰

9月29日深夜，广州、深圳、上海连夜发布楼市新政，一颗颗“重磅炸弹”，瞬间引爆情绪——

广州宣布全面取消限购，当地户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房不再审核购房资格、不再限制购房套数，成为首个彻底退出限购政策的一线城市。

深圳的政策重点亦是放宽住房限购政策，且取消了限售。

上海在调整住房限购的同时，优化了信贷政策、调整住房税收政策。

一

四大一线城市中，三城同日调整住房限购等政策，并非偶然。

近看，9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，强调要回应群众关切，调整住房限购政策。9月29日，住建部部长倪虹召开党组会议时指出，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

上、广、深此次动作，是快速落实相关会议决策部署的“一盘棋”行动。

远看，自2023年7月25日中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”以来，全国楼市的宽松基调已持续一年有余。效果上，实事求是地说，即便是一线城市，也未能摆脱房价和成交量下行趋势。

根据国家统计局的最新数据，8月，一线城市的新房和二手房价格均环比下降，其中二手房价同比下降了9.4%。

故而，有必要进一步放宽调控政策，回应市场关切，提振市场信心，促进房地产市场“止跌回稳”。

二

优化限购政策，是三城政策调整的重中之重。有人担心，一线城市放松限购，会不会引发恶性炒作？

限购始于2010年，是为了遏制热点城市房价过快上涨，放松限购政策的浪潮始于2023年下半年，是为了适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

许多强二线城市甚至是一线城市全面取消限购并未在市场掀起多大波澜，主要原因在于限购政策在当地已经历多轮放松。

以此次政策调整最为彻底的广州为例，广州不是一下子就全面取消了限购，而是在此前基础上进一步取消了限购区域，市场有一定预期。

基于过往经验，加之一线城市被充分赋予“房地产市场调控自主权”，因城施策能有效提高政策精准度，引发恶性炒作的可能性不大。

三

最重要的一个问题，宽松政策能否开启房地产牛市？

机构调查显示，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素，限贷放松和下调房贷利率是未来促进购房需求入市的两大政策取向。

也有专家学者提出，房价和买房之间存在下降螺旋，房价越跌，大家越不买房；大家越不买房，房价就会越下跌，预期不良是影响当下人们买房的重要因素。

降准、降息、降首付、降存量房贷利率……最近几天，一系列金融政策组合拳发力显效，房地产、股市等多领域乐观情绪回归，下降螺旋有望破解。下调存量房贷利率等举措也实实在在降低了人们的购房门槛、购房成本，有望带动“银十”期间成交量大幅提升。

与此同时不能忽略，收入预期等因素影响下，部分居民加杠杆意愿不高，刺激居民收入端的政策加码也是刺激需求的重要发力点。