近日，有广州市白云区时代玫瑰园的业主向南方+记者反映，该小区虽然外表看起来环境优美、卫生整洁，但是实则内部问题重重。“其中一个最突出的问题就是地下室积水和漏水的问题，有极大的安全隐患。”玫瑰园业主朱先生说。

而维修谁来负责，则成为一个绕不开的问题。该小区从2004年第一期业主入住以来，至今已经20年，小区的漏水和老化，这些年来一直困扰着在此居住的业主们。

现场走访：停车位上大多装有雨棚

时代玫瑰园的路面上，园林景观处处可见。在附近，这里算得上是比较有品质的住宅。

根据业主指引，记者到该楼盘二期地下室走访发现，与其他地下停车场不同，这里则几乎每一个车位上都装了雨棚。

小区停车场安装的雨棚

“外面下大雨，地下就会下小雨。”业主李先生向记者出示了此前下雨天气时的视频，显示雨水透过墙壁源源不断地流下来。

让业主们好气又好笑的是，针对这些情况，小区物业采取了“治标不治本”的方法，一方面，给汽车搭建“室内雨棚”，另一方面，在漏雨比较严重的天花板点位，安装管道，再排到地面上去。

为排水安装的管道

记者看到，停车场天花板上有的地方布有小管道，漏水面积大的则被固定上铁板再连接管道。因常年浸水，部分墙面变得斑驳。

在玫瑰园二期D5栋的另一处地下室入口，记者则发现墙面上布满因浸水而产生的污损，楼梯上也有积水，到地下室后则无法前行，积水有10多厘米深。

地下室墙面

“我们最担心的是安全问题，这里有配电箱，却长时间都有这么深的积水。”业主李先生说。

投诉进展：政府回应已经督促整改

据了解，时代玫瑰园共有三期，其中二期漏水最为严重，一期、三期也有相关现象。

为排水安装的管道

“二期从十年前开始就出现了这些问题，但是每次都没有从根源上解决问题。”业主们曾多次向时代物业、鹤龙街道办、12345平台等反映问题和提出诉求。

今年6月份，业主们通过12345平台投诉。据业主称，时代物业仅是修缮了游泳池底层漏水问题，并开放游泳池两个月，而更为严重的地下车库和地基渗水漏水问题则没有被解决。

“水从哪里来的，物业至今没有给我们答复，每次反映问题都是一拖再拖。”朱先生说。

9月23日下午，朱先生向记者展示自己收到的最新短信回复，鹤龙街道回复称：“二期泳池存在部分积水问题，因考虑到市民的顾虑，已督促物业在本周内将水池水抽干；二期会所四周、D5栋下面E1栋前面大石头下积水问题。我单位了解到二期会所周边的积水大概在4—5月份的时候已经清理过一次，当时保洁通过清淤，水汞高压喷洗和换水，水质已大大改善，周围也并无异味产生，这与市民所说臭水存在部分事实不符。”

居住在二期的李先生则表示，D5栋地下室的积水从去年被发现到现在，业主多次反映没有被处理过。直到9月23日晚上，才有人看到这里正在进行抽水，但是业主认为，根本问题远远未得到解决。

物业回应：准备启用车库维修基金

南方+记者联系楼盘二期物业人员，针对漏水、泡水等问题进行咨询。针对记者提出的此前泡水位置有配电箱的安全问题，该物业人员表示，只知道该处有漏水，对安全问题未直接回应。对方表示，已经计划启用车库维修基金，并且大多数业主都很支持，目前正在准备材料阶段。

当记者提出维修大概在什么时候可以完成时，物业人员表示难以预计。

那么，业主们对于维修基金的启用意见如何？

“这个小区有近20年了，还没有做过大的维修，多年来的公共收益不知所终，我们要求物业用公共收益直接将地下室的漏水问题解决好。”朱先生说。

据了解，曾有业主对物业公司公开的明细表示质疑，向物业提出查账被拒绝。“玫瑰园有102部电梯，每个电梯至少3幅广告，如果一年一部电梯广告费市场价为15000元，这就有超过150万元的电梯广告收入了。”李先生说。

今年第二季度物业公示的部分收入情况

业主向记者提供的近两年物业公开的账面余额显示，2023年前三季度均为负数，从2023年第四季度开始有盈余，到2024年第二季度账面余额为27万余元，而该季度显示的公共区域广告收入则为9万余元，未达到业主估算电梯广告的25%。

维修之困：高层小区老化问题何解？

随着高层小区的不断老旧化，类似玫瑰园小区的相关问题层出不穷，物业公共收益或物业维修基金应该在老小区维护中如何发挥作用？

北京德和衡（广州）律师事务所高级联席合伙人史泽锐律师表示，维修小区公共设施和区域，可以用物业维修基金或物业公共收益（即利用业主共有部分开展生产、经营、租赁所产生的收益）进行支付。而动用物业维修基金，流程较为繁琐，特别是物业维修基金尚未划转业主大会管理，仍由物业专项维修资金管理中心代管的。

以广州市为例，根据《广州市物业专项维修资金管理办法》等相关法律法规，需要先提出使用方案，向相关业主公示并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，然后持相关材料，向物业所在地的区住房和建设行政管理部门提出使用申请，审核通过的，报告物业专项维修资金管理中心，再由管理中心向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行收到管理中心发出的划转物业专项维修资金通知后，再将物业专项维修资金划转至相应账户。

“若小区物业公共收益尚有盈余，是一个更为便捷，更多业主首选的选项。但小区物业公共收益一般是掌握在小区物业管理公司手上，而物业管理公司相关财务数据不公开公示或不真实，是不少小区的现实情况。”

史律师认为，在这种情况下，业主，包括业主委员会或业主大会有权根据《民法典》《物业管理条例》等法律法规要求物业管理公司对相关财务数据进行公开公示，对认为存在不真实的，有权聘请第三方机构（一般是会计师事务所）进行审计。

南方+记者 王越莹 实习生 林泓玥

应受访者要求文中为化名