6月25日，首户业主完成签约；

6月30日，签约超40户；

7月11日，签约超100户；

7月20日，签约超200户；

8月8日，项目签约破460宗，达八成……

今夏以来，莞城街道圳头城中村改造项目势如破竹、捷报频传。作为全市10个由市领导挂点重点城中村改造项目之一，该项目在政府主导下，拆迁补偿方案愈发清晰明确，成为东莞新改造政策体系下的先行者，正逐步显现出喜人生机。

圳头村鸟瞰。

项目占地面积14.56万㎡，其中拆除范围占地9.04万㎡。规划总开发面积近28万㎡，其中居住区近26万㎡，商业区近2万㎡，将融入周边楼盘、商贸中心，成为全市“黄金双轴”发展战略中的关键一环。

如今，入户协商小组正紧锣密鼓启动第二轮入户协商，就村集体物业赔偿等问题进行探讨，力求在保障各方利益的基础上达成共识。随着村民们满怀憧憬地整理行装，准备迎接新的生活环境，一栋栋承载着记忆的老屋也将在有序拆迁中缓缓退场，为城市的未来发展腾出空间。预计到今年底，将有20%的区域完成拆除，第一期回迁房将于明年破土动工，加速推进圳头人归家的步伐。

回望莞城，这座拥有1200多年建城史的古老镇街，是东莞城市发展的“原点”，一度见证东莞的繁华与兴旺。如今，面对高达96.7%的土地开发强度及其相伴随的产业空心化、人口老龄化、建筑破旧化等难题，应运而生的圳头城中村改造项目被赋予了更深远的意义与期待。

“终于等到了！”

40天签八成，半年内签约472宗

第一只靴子落地。

今年6月25日，莞城圳头城中村改造项目物业拆迁补偿签约室，36岁的陈祖文在拆迁补偿协议上郑重签下名字，成为村里改造签约的首位响应者。

“终于等到了。”陈祖文长期从事物业管理工作。他深知，这片承载着半个多世纪风雨的自建房区，亟需一场变革来提升村民的生活品质。得知圳头村要进行改造，他为家中长辈耐心做起思想工作，“工作组决心也很大，经常坐下来和我们聊家常，家里老人也逐渐放下防备，被我们说服。”

“政府牵头，全程护航，我们当然全力支持。”陈祖文说。补偿款顺利到账后，更让他成为了村里的“信使”。他时常现身说法，分享对公正补偿的看法，激发更多家庭的签约热情。

走进圳头村，抬眼即见的标语横幅格外醒目。

明晰的补偿方案成为有力“助推剂”——1至3层按面积一比一置换新房，4层以上则直接以货币赔付。实实在在的优惠，让这碗“头啖汤”传至圳头的多个角落。

7月初，苏满林也加入签约大军。此前靠出租房屋，每年他能获得稳定的7万元收入，而今，他即将收获超过200平方米的物业作为新居，以及高达140多万元的现金补偿。苏满林与他的两个兄弟不约而同地选择了支持，纷纷在协议上签下了自己的名字。

家中拥有六层小楼却占地面积相对较小的长辈，起初对这场改造抱有疑虑。苏满林三兄弟轮番上阵开展思想动员。他们从上世纪九十年代建造房屋的成本谈起，随后描绘了改造后的圳头将如何蝶变为宜居宜业之地，“我们也明白，老人对家园有着深厚情感，但是改造的根本目的，也是为了提升我们生活品质。”

苏满林的另一个身份是莞城街道博厦圳头股份经济合作社副理事长。他透露，每年村集体纯收入300多万元，除去部分公共建设维护等费用，分摊到每个股民，也仅有4700多元/人。包括叔叔伯父在内，苏满林为他们算起这笔经济账，对比当前房屋月租金与即将获得的货币补偿，用数据说话，让长辈们看到了改造带来的实实在在的利益。

莞城街道圳头城中村改造项目签约地图。

消息很快传开。尚雪记得，7月中下旬，在特别签约奖励金的激励下，指挥部办公室文件袋逐渐堆积如山，她所在的合同审核组加班加点审核材料，签约地图上的小红旗也密密麻麻地铺展开来，“多的时候一天能签约三四十户，能感受到积极性明显提升。”

走进圳头村，仿佛踏入一个建筑迷宫，这里电线如蛛网般交织，路面坑坑洼洼，房屋斑驳老旧。这个夏末初秋，村里暂时失去了往日的喧嚣，抬眼即见的是“改造惠万家 宜居安天下”“手牵手开展城市改造 心连心建设美好圳头”等横幅标语。

从旧改启动到拆迁补偿方案出炉，圳头村城中村改造项目短短半年时间内，共完成472宗签约，签约进度超八成，彰显着圳头村城中村改造项目的速度与决心。

政府主导 拆赔清晰

“抱着枕头想圳头，想着圳头睡不着”

一个月签八成背后，是大量的前期工作。

首先是项目规划逻辑的严谨与前瞻性。

从圳头高处远眺，可看见东莞市中心城区“黄金双轴”交汇点的地标建筑。

近年来，东莞系统谋划了“大中小圈”城中村改造体系，划定大圈405个，作为市未来15年城中村管控基本底盘；在大圈中识别划定中圈220个，作为近5年城中村改造集聚空间；2024年内启动108个“小圈”项目。以圳头村这一“小圈”项目为例，其不仅嵌入于东莞市中心城区的“黄金双轴”这一“大圈”中，更被精准定位为莞城街道行政北片区的“中圈”中，展现了从宏观到微观的精准规划与战略眼光。

今年4月，莞城街道公示东莞市中心区南北第二通道城镇类“三旧”改造片区区位图

其次，科学合理的改造标准为项目推进提供了坚实保障。

自2018年起，莞城城市更新历经多轮模式探索，从市场主导到政府主导的转变，不仅稳定了拆赔标准，还有效平衡了各方利益。近年出台的《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》为全市树立了统一、透明、易行的拆赔标杆，莞城率先行动，制定了属地化的具体补偿标准，确保了业主权益在公平公正的框架内得到最大化尊重。

东莞市政府印发实施《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》，统一全市“三旧”改造补偿安置标准，明确项目区片容积率和地价的补偿安置成本，打造更加公开、透明、高效的阳光工程。

“逻辑清晰、标准合理，让项目潜力一目了然，我们开展工作时内心也更坦然，信心也更足了。”莞城街道规划管理所所长莫柱强说。

说时迟那时快。莞城整个街道政府迅速动员，成立由街道主要领导挂帅的圳头城中村改造项目现场指挥部，下设签约组、合同付款组、技术组。莞城街道领导班子成员分片包干，组成13个入户协商组、73个协商谈判小组，构建起了一支约250人的入户协商队伍。

莞城街道圳头城中村改造项目现场指挥部办公点。

紧接着，他们前往东莞火炼树、广州黄埔等地外出学习，围绕谈判调解技巧、测绘报告认读、赔偿标准计算开展内部培训，举办物业拆迁补偿签约动员大会……“工具箱”纷纷上阵，着力于提升团队的专业能力，以高效赢得村民的理解与支持。

6月15日，莞城街道举行圳头城中村改造项目物业拆迁补偿签约动员大会。图源自“文化莞城”微信公众号。

大的路径程序虽足够明晰，一线复杂多变的拆迁细节也对工作灵活性与应变能力提出了更高要求。

“每一间自建房都有自己的特点。”莫柱强表示，圳头村涉及拆除物业583宗，意味着面临583个个例，尤其是那些标准之外的门口空地、附属建筑，指挥部携第三方评估公司，根据认定流程逐一定价赔付，“我们还成立了权益认定小组，整个过程不断调整打磨，每一个挑战都成为提升服务质量的契机。”

圳头自建房航拍。

更棘手的是分家产难题。村里一栋140多平方米的住宅，卷入了十几个业主的纷争之中。指挥部化身“和事佬”，协助权益人前往档案馆查证资料，运用“背对背”战术，逐一解开业主们心中的疙瘩，让各方在谈判桌上达成共识、重归于好。

“服务到家”不仅仅是一句口号。阳台封闭问题、楼梯房问题、层高问题……每一个细节都牵动着村民的心。指挥部组织律师、相关职能部门围坐一堂，确保问题不过夜，使得解决方案尽快送达入户小组手中。

在圳头城中村改造项目中，平均年龄25岁的年轻公务员和事业单位干部埋头于一线，为街道圳头城中村改造工作注入了一股新动力。

“抱着枕头想圳头，想着圳头睡不着”，这股“扑在项目上”的劲头被他们如此形象概括。

为了巩固工作成果并推动后续工作的顺利开展，指挥部当前正紧锣密鼓地筹备房屋移交、户型选定、资金结算等后续事宜，“只有让村民亲眼见证变化，亲身体验进展，才能锁住信任。”莫柱强说，“唯有再快一点，再快一点。”

保障安居梦 打好“教育牌”

提升生活品质 重塑发展能级

圳头村改造涉及的405户村民，将获得什么？

“我们深深理解村民们对故土的情感，因此在整个回迁规划中，对业主的诉求给予了充分的尊重与考量。”莫柱强表示。

为了延续这份乡愁，回迁区精心选址于原村南侧，总面积达12万平方米，与万科运河东1号相邻，沿圳头新村南街两侧铺展。这一布局紧邻商业街、幼儿园等综合配套设施，让村民的日常生活更加便捷。同时，回迁楼栋与莞城建设小学之间布局了商品房楼栋作为缓冲，有效减少了学校噪音对居住环境的影响，进一步提升了回迁物业的居住品质与舒适度。

项目效果图。

莞城“教育牌”还要继续打下去。面对学区热度持续高涨的挑战，莞城自2019年起便实施“多校划片”政策，以缓解学位紧张问题。而圳头村改造项目也将教育升级作为核心任务之一，计划将莞城建设小学扩建至72班规模，并探索吸纳可园运河小学的生源，预计新增数百学位，通过土地集约利用，打造集学校与社区功能于一体的复合型教育区域，引领片区教育规划全面升级。

此外，改造单元内还将增添幼儿园、室内篮球场、半开放体育馆、慢行绿道、地下停车场等设施，以缓解交通压力，提升公共生活品质，打造成为一个集居住、商业、教育、休闲于一体的多业态城市综合体。

圳头村村口

圳头城中村改造带来的利好应比想象的更多。

指挥部相信，以城中村改造为突破口，通过激活城市空间，联合“东莞记忆”片区，提升莞城文化影响力，吸引年轻人回流，促进创意性产业落地，为城市注入新的活力，“除了奶茶店的热闹，更需构建一个充满文化底蕴与创新氛围的居住环境，为未来的新居民提供理想的栖息地。”

莫柱强认为，城中村改造不仅是物理空间的改造，更是关乎莞城未来发展能级的重塑，“这条路，是我们莞城唯一的出路，我们一定会坚定地走下去。”他的话语中充满了决心与期待。

采写：南方+记者 龚菊

图片：邓浩

设计：袁永平