小区维修基金是指由小区业主按照一定比例缴纳的资金，用于小区维修和改善公共设施等方面的费用。在小区维修基金的使用上，需要遵循一定的管理规定和程序，以确保这些资金能够合理、透明地使用在小区维修和改善上。

随着时间的推移，房屋结构、设施和设备都会发生老化和损坏，在东莞亦有小区因外墙脱落导致财产受损。（详见：交房8年小区墙体“掉一层皮”，东莞这批业主叫苦不迭｜莞报料）为保障房屋安全，业主和物业公司应如何正确使用住宅专项维修资金？南方+东莞房产频道专访东莞市物业管理行业协会（下称“东莞物业协会”），快来一起看下吧。

南方+：以碧水云天项目为例，像此类大面积外墙脱落，维修基金无法覆盖维修成本，统筹业主额外缴纳费用又困难重重，我们应如何解决此类问题？

东莞物业协会：依据《住宅专项维修资金管理办法》《东莞市住宅专项维修资金管理办法》等规定，维修资金账户金额如不足首期款30%的，应当通过续筹，由业主补交至首期标准。

小区有共有收益的，建议依据《东莞市物业管理条例》将共有收益主要用于维修、更新、改造、增设共有部分，去补充住宅专项维修资金。

同时，倡议广大业主积极关注和参与公共维修表决事项，积极配合维修资金续筹，保障房屋公共部位安全和公共设施设备正常运行，支持物业管理相关工作保证自身正常生活需求，共同维护安居宜居环境，持续促进房屋保值增值。

南方+：在此类事件中，物业公司应不应该承担部分责任？当房屋遇到什么问题才可以动用维修基金？

东莞物业协会：物业服务企业应按合同约定履行相关义务，但该小区外墙维修义务不应由物业服务企业承担，实际上物业服务企业也无力承担该项巨额维修费用。《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。另外，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第二项规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

南方+：作为2015年交付的小区，在没有业委会的情况下，物业公司应该如何去推动问题的解决？什么样的情况可以加急启用维修基金？

东莞物业协会：《东莞市物业管理条例》第五十六条规定：“发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形，需要立即对房屋共有部分进行维修和更新、改造的，物业服务人应当及时采取应急措施，物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会应当按照有关应急维修程序的规定使用住宅专项维修资金。

未成立业主委员会或者物业管理委员会、未聘请物业服务人或者业主委员会、物业服务人未按照前款规定开展各项工作的，应当由村（居）民委员会按照有关规定组织实施。

紧急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置和有关部门网站公示，公示时间应当不少于十五日。”

另外，《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）规定：“五、确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患。

发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：

（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。

没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设（房地产）部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

住房城乡建设（房地产）部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。”

南方+：近期，住房和城乡建设部在22个城市开展房屋“养老”试点，东莞未在范围内，后续协会是否会和市住建局沟通并出台相关政策？

东莞物业协会：市住建局已通过多次征求意见，并于近期拟定新版《东莞市住宅专项维修资金管理办法》送审稿，我会亦积极参与相关研讨，并受托完成送审稿论证工作，新版《办法》对使用的流程便利性、应急使用范围等作进一步完善，包括外立面脱落等危及房屋使用和人身、财产安全的情况将纳入应急使用范围。

策划：郝金朋

撰文：艾帅

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