“增收不增利”是当下房地产中期业绩报告常见的现象，但你见过“增利不增收”吗？

中国金茂（00817.HK）就交出这样一份神奇的半年报。东方财富数据显示，2024年上半年，金茂实现营收219.7亿元，同比减少18.13%，毛利润35.70亿 元，同比减少19.65%，归母净利润10.1亿元，同比增长133.3%。

是什么魔法，做到了归母净利“无中生有”？

利润表里有答案。首先可以看到，销售成本减少了。东方财富数据显示，今年上半年，金茂的销售成本为184.0亿元，同比减少近18%。

销售和营销开支以及管理费用也在控制。上半年金茂的销售和营销开支9.8亿元，同比减少19%，管理费用12.85亿元，同比减少34%。

此外，融资成本也在降低。今年上半年金茂融资成本12.67亿元，同比减少了13%左右。但是需要注意的是，优化后，金茂的融资成本还占到了经营利润的一半以上，利息开支之高，远高于多数房企。

金茂方面也表示，在财务管理上，中国金茂保持“三道红线”全绿档，并持续优化境内外债务结构。上半年新增境内融资平均成本仅3.28%，维持较低水平。

这么一对冲，今年上半年的税后利润和去年同期就相差不多了。今年上半年录得税后利润18.39亿元，同比微降约4%。

真正让归母净利大增的，是母公司所有者权益占比的大增。2023年上半年，中国金茂17.74亿元的税后利润，母公司所有者仅占有了约4.3亿元，不到三成。但是今年上半年，18.39亿元的归母净利，母公司所有者占有了10.10亿元，超五成。

这背后是，中国金茂在今年上半年净资产权益方面出现了较大变化。

资产负债表显示，上半年金茂净资产1168亿元，较年初增加约6%；其中归母净资产549.3亿元，占比47%，较年初大增了11个百分点。

主要原因是，中国金茂将永续资本工具150.3亿元，计入了归母净资产，由此大幅提升了其股东权益占比，进而在利润分配时，归属于股东权益的净利润有了相应增加。

永续资本工具又可以称为永续债，是一种长期融资行为，可为企业提供稳定的融资来源，并增加相应的资本金。但由于其没有固定的到期日，发行人需要为此付出高额的利息作为补偿。

永续债是一种特殊的金融工具，其特性介于股权和债权之间，对于归于债务还是权益，存在不少争议。对于为何金茂此番把这150亿元的永续债归入归母净资产，中报中没有解释。

撇开大涨超100%的归母净利，金茂上半年的成绩就乏善可陈。录得签约销售额445亿元，虽然排名较上年度提升一位至行业12位，但是同比2023年上半年859.52亿元的销售额，下滑了快一半。

财务方面，截至最新报告期，中国金茂总资产为4193.76亿元，总负债3025.46亿元，净资产1168.3亿元，资产负债率72.14%。

分析债务结构发现，中国金茂主要以流动负债为主，占总债务的55%。截至2024年6月末，中国金茂流动负债有1676亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务有193.5亿元。其账上现金及现金等价物有337.5亿元，可以覆盖短债，公司面临短期偿债风险不大。

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南方+记者 周中雨