在行业普遍面临增收不增利的背景下，合生创展交出一份毛利率远高于行业平均水平的中期财报，是年轻的接班人经营有道，还是靠早年父辈囤下来的低成本核心区土地囤积居奇？

东方财富数据显示，上半年合生创展营业收入为126.0亿元，同比下滑8.43%，归母净利9.8亿元，同比减少72.51%，毛利率27.24%，虽然同比降低了约9个百分点，但是仍然高于行业不足20%的平均水平。

合生创展的利润率这么“秀”？

首先，可能因为整体体量缩小。放弃追求规模后，曾经的“地产航母”如今已经快变成“竹筏”了。2024年上半年，合生创展集团实现合约销售额88.5亿元，不足百亿元。在第三方机构发布的各种“销售榜”上也不见合生创展的影子，仿佛打定主意不参与这场游戏了。

其次，利润率比较高的商业业务已具备一定盈利能力，优化了整体的利润结构。上半年，合生商业租金收入约为20亿元。合生创展的商业板块业务已遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等十余个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已建成运营项目面积超过500万平方米。

第三，主攻高端改善物业，利于稳定毛利率。上半年，缦系产品占集团住宅销售的70%。从区域表现来看，环渤海区域占总合约销售的28%，其中缦合北京销售10亿元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销售38亿元；大湾区占20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山国际销售约2亿元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于今年5月开盘，上半年合约销售额已超过20亿元。

此外，高利润率不可忽视的一个因素是，合生创展早年在一线城市囤有大量土储，如今坐享土地升值的红利。根据公开资料和报道，缦合北京是2004年拿的地，缦云广州是1997年拿的地，合生湖山国际是1992年拿的地。

更别说合生创展拿下的旧改项目，进度就更慢了。合生创展在广州海珠区持有的前进路改造项目耗时十余年都未开始拆迁动工；同样在海珠区的TIT科贸园，早在2011年就纳入合生创展年报，目前同样无完工面积；还有海珠区的旧改巨无霸项目——“康鹭片区旧改”，推进进度晚于早期合作要求。

近年也鲜少见合生创展在公开市场拿地。上一次在公开市场拿地大概是在2020年，一掷千金在北京拿下两宗土地，引发市场热议。中报显示，截至2024年6月30日，地产板块土地储备约1991万平方米。一线城市（北京、上海、广州、深圳和临深区域）土储达1447万平方米占比73%。

“慢周转”之下，合生创展财务方面还比较稳健。根据公司披露，截至2024年7月1日，合生创展的有息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），公司一年内到期的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合约负债后的资产负债率与2023年末基本持平，维持在59%。

关于未来的偿债安排，合生创展透露，目前公司境外公开市场债务已完全清零。截至2024年中期，公司公开市场债务仅为89亿元，同比下降23%。

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南方+记者 周中雨