交房8年小区被“扒一层皮”,东莞这批业主真成“冤大头”了?|莞报料
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买了房,老百姓都盼望住得舒心。在东莞,交楼仅8个年头的东莞市石排镇碧水云天小区二期住宅却让业主们跑断了腿、操碎了心。
原来,在交房的第二个年头,该小区便出现楼房外墙瓷片脱落的情况,虽然得到维修,但到第四个年头,老问题“故态复萌”,经物业拆除空鼓区域后,外墙瓷片脱落更加严重,远远看去,外墙如同一幅掉色的油画,不仅不美观,碎砖还经常砸坏楼下车辆,业主们叫苦不迭。
“天天掉砖下来,我们家里的小孩老人都不敢从楼下走!”“有交涉过,物业叫我们去告开发商。开发商也踢皮球,说这个东西已经过了2年的保修期了。”“维权太难了,我们要得到2/3以上业主的确认,才可以作为诉讼主体去打官司。”业主们你一言我一语,诉说着小问题带来的大烦恼。
左为碧水云天1期,右为碧水云天2期。
买房本是件喜事,它天然寄托着安居乐业的诉求。但若是后续居住体验不佳,既影响小区楼盘的二次售卖,也影响居民的人身安全和居住体验。该小区的外墙瓷砖脱落是怎么回事?谁应对之负起主要责任?遇到类似问题应当如何维权?本期《莞报料》南方+带你一探究竟。
交楼第二年外墙脱落
多年后仍未解决
2015年9月,上千户业主欢欢喜喜住进了碧水云天二期住宅,但好景不长,交楼次年,一场“持久战”便打响了——小区楼房外墙脱落,逐渐沦落至物业公司、开发公司、业主“三不管”的境地。
据悉,该楼盘在交房次年便迎来第一次小规模维修。随后,小区在2017年8月至2018年12月期间进行了一次大规模维修,对所有脱落区域进行了修补。根据物业、业主反馈,该小区外墙瓷砖保修期已于2017年结束,截至2018年底的两次维修均由开发商之一的东莞市傲域房地产投资有限公司出资。
可以说,至少在为期两年的保修期内,该小区住宅楼外墙瓷砖脱落问题有明确的责任主体,并得到了妥善解决。
时间来到2019年,外墙瓷砖掉落问题故态复萌。
由业主提供的图片、视频资料可见,小区楼栋外墙多处存在瓷砖空鼓、脱落的情况,并在此期间给业主造成一系列生活不便和安全隐患,包括碎砖掉落到阳台、砸坏楼下停放车辆等。幸运的是,目前尚未出现伤人事故。
2019年至2023年期间,碧水云天物业管理处(东莞市傲远物业管理有限公司)承担了这五栋单元楼瓷砖脱落及衍生问题的主要责任,包括对受损私家车的赔偿以及对落砖情况的应急处理等。自2023年11月起,管理处出资对碧水云天二期5栋楼房的外墙瓷砖进行全面检查,并对排查发现的空鼓区域进行了拆除,行动持续到了2024年4月。
该行为一定程度上缓解了脱落问题,却也因此导致外墙面裸露,现场望去可见明显的、较为大块的灰色裸露,与周围黄色、褐色的瓷砖墙面形成鲜明对比,对房屋外观影响显著。
从2016年到2024年,历经8年,外墙面瓷砖脱落这一问题始终未得根治。随后,物业的一纸公告更是激起业主们的强烈不满,有业主坦言:这就是在“甩锅”。
碧水云天物业管理处在2024年4月10日至5月1日的公告中表示:“外墙瓷砖权属全体业主所有,现需进行大修或翻修才可以彻底解决问题。”“……后期如再有因外墙瓷砖掉落造成的人身财产损失事故,应由全体业主承担事故的主体责任,东莞市傲远物业管理有限公司不认可承担事故的主体责任和只接受法定生效的管理责任。”
对此,记者询问了物业管理处,此后若发生落砖砸坏私家车、乃至伤人的处理方式,物业相关负责人表示:后果和责任需业主承担,如有业主不支持这一解决方案,可以走法律程序起诉来裁定物业该负的责任。
今年夏季高温多雨,大风、台风天气多发,外墙瓷砖持续掉落,该小区业主纷纷表达了忧虑。“我们家里有小孩和老人,天天从楼下经过,这个砖如果哪一天砸到人该怎么办?”业主叶女士(化名)在接受采访时说道。
维修费用高昂
诉讼困难重重
面对开发商不再维修的表态,物管公司协助业主成立诉讼小组。其间,业主曾咨询石排镇房地产管理所等职能部门,相关单位反馈情况属实,并支持“通过法律途径厘清维修责任主体”的做法。
但是,因诉讼涉需缴纳数万元的费用,叠加成立诉讼主体难度大、诉讼周期长、结果预判不佳等因素影响,目前业主方尚未形成有效合力。
排除诉讼的情形,纵使业主同意用维修基金对外墙进行修复,该项目物业经理预估每一户仍需要支付约1万元(全5栋单元楼外墙维修费用共计约500万元,由333户业主均摊)。
对于业主方来讲,2015年才交付的房子,才几年时间,就需要自己额外支出如此高昂的费用,属实无法接受。
外墙已过保修期,开发商拒不维修;可动用维修基金无法支撑全面维修;业主向法院提起诉讼困难重重……石排镇碧水云天二期何去何从?面对后续漏水、持续脱落的可能,业主如何维护自身权益?
对此,北京市安通(东莞)律师事务所律师杜俊磊表示:
首先,外立面是属于公共区域的。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,但对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;此外,《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条明确指出共有部位包括了户外墙面。因此,私有房产的外立面作为与专有部分紧密相连但并非专有部分的外墙,应被视作共有部分。
其次,业主可查阅与开发商签订的《商品房买卖合同》,根据外立面或公区部分的保修条款来判定是否过保。如过保,全体业主须共同承担维护墙体的义务。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。
在管理和使用方面,楼房外墙属于住宅共用部位,维修和更新、改造范围包括楼房外墙出现渗漏、脱落等情况。物业服务人应按照物业服务合同约定内容对住宅共用部位进行维护和保养。外立面作为公共部分,产权归该栋楼所有业主所有,如果需要维修,可以申请动用维修基金。
最后,对于业主群体抱有很大疑问的建筑材料质量、施工工艺和质量,以及房屋验收是如何通过等问题,杜俊磊也给出了建议:
业主应当找寻证据,印证外立面脱落与开发商建房存在品质缺陷是相关的。不论是根据收楼时房企提供的《建设工程竣工备案表》《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》等证明文件,还是前往规划监管部门或档案馆进行详细了解,亦或是找寻第三方检测机构进行专业排查,都是有规可循的。
最后,你觉得该小区这一困境责任在谁? 开发商 物业公司 相关职能部门 业主 其他(欢迎在评论区分享) 提交
撰文:莞报料栏目
部分图片由受访者提供
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