8月19日晚间，保利发展（SH600048）发布半年度业绩报告，公告披露，2024年上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，保持小幅增长；利润为141亿元，同比减少28.7%；归母净利润为74亿元，同比大幅下降39.3%，这也是保利发展自2012年首次在半年报中录得归母净利润负增长。

不过，近期港股上市房企密集发布的上半年业绩预告关键词大多是“亏损”，与其相比，保利发展难得保持正向盈利。并且，从销售业绩来看，2024上半年，保利发展实现签约面积954.25万平方米，同比下降31%，不过市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%；上半年实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，但依旧是行业第一。

增收放缓，盈利下滑

根据年中报，2024年上半年，保利发展营业收入为1392亿元，与2023年上半年的1370亿元相比，同比微增1.6%。但是与2023年全年的3469亿元营业收入相比较，今年上半年完成的营业收入不及去年的40%，目前房地产市场销售情况并不容乐观，今年下半年保利发展能否实现超2000亿元的营业收入，追平去年的总营收呢？

保利发展在广州某项目实景图

营业收入增速放缓的同时，保利发展的营业成本却同比上升。财报显示，2024上半年，保利发展营业成本为1169亿元，上年同期为1078亿元，同比增加了8.42%。对此，保利发展给出颇为官方的解释，“因受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加”。

盈利能力方面，保利发展也未能打破“增收不增利”的魔咒。财报显示，2024上半年，保利发展实现利润为141亿元，同比减少28.7%；归母净利润为74亿元，同比大幅下降39.3%；毛利率为16.02%，同比下降5.24个百分点；净利率为7.68%，同比下降3.32个百分点；加权净资产收益率为3.69%，同比下降2.41个百分点。

2023年业绩年报也显示，2023年保利发展净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降 34.13%；净资产收益率为5.99%，同比下降了2.98个百分点。

从更早时间回顾，可以发现，保利发展的盈利能力一路下滑，归母净利润从2020年的289.48亿元陡转直降，净资产收益率也从2020年的16.64%一路下滑至今。

对于利润下滑，保利发展回应称，受市场下行及价格承压影响，项目结转的毛利率有所下降，导致公司的营业利润同比减少了27.73%；同时，结转项目中权益比例的下降也是归母净利润同比下降的原因之一。

现金流净额为-171亿元，拟再次募资95亿元

财务风险方面，保利发展三条红线始终维持绿档。财报显示，2024上半年保利发展期末扣除预收款的资产负债率65.7%、净负债率66.2%、现金短债比1.2倍，三条红线维持绿档。

在现金流方面，截至2024年6月30日，保利发展的现金及现金等价物余额为1454亿元，占总资产10%以上，同时并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，理论上来说，保利发展的整体现金流应该充裕。但是，财报显示保利发展的经营活动产生的现金流量净额为-171.5亿元，与2023年上半年的71亿元相比，减少了243亿元，大幅下降339%。

保利发展的现金流并不理想。当然，这与其积极扩张拿地脱不了关系。在近年来房地产企业普遍谨慎拿地的情况下，保利发展一直保持着对土地储备的高需求。第三方数据显示，今年前7个月，保利发展权益拿地金额为207亿元，其中在北京、上海等地更是以高溢价拍下地块，刷新当地片区纪录。此前，2023年全年保利发展新增房地产项目103个，权益拿地金额约1359亿元；2022年全年新拓项目91个，权益拿地金额1082亿元；2021年拓展项目仍高达145个，拓展金额1857亿元。追求规模增长的目标下，保利发展高溢价拿下的地块，很难不影响到后续的业绩表现。

保利发展在广州某项目实景图

为了缓解现金流状况，保利发展在半年报发布的同时，也发布了募资公告。公告显示，保利发展拟发行可转债募资总额95亿元，用于北京、上海、佛山、大连等城市的15个房地产项目的开发建设及补充流动资金。

事实上，今年上半年保利发展已多次进行融资活动。此前的3月份，保利发展拟发行不超过100亿元的公司债券已获批注册。

不过，截至2024年6月底，保利发展保持较低的融资成本，新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%，上半年末有息负债总额3735亿元，综合成本3.31%，较年初下降25BP。

更多精彩内容点击：冷眼看财报

南方+记者 柴亚娟