连月来，从国家到地方的房地产政策密集调整，为楼市带来了切实利好。上月底，中共中央政治局召开会议定调下半年房地产工作，强调要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

根据佛山市住建局官网公布的数据，今年上半年，佛山新建住宅成交19364套、223.94万㎡。其中，房地产新政出台后，二季度5月、6月新房成交实现了“二连升”。另根据贝壳研究院佛山分院统计佛山房产信息网公开数据，7月，佛山新建住宅成交3621套、成交面积42.03万㎡，好于去年同期水平。

纵观5月13日以来佛山出台的楼市新政，与购房者密切相关的政策主要包括降低首付比例、房贷利率以及提供“真金白银”的置换补贴等；在供给端，包括佛山在内的不少城市也出台了一些政策为房企减压。在此背景下，房地产市场的话题热度持续增长。时至“下半场”，今年佛山楼市的总体表现如何？接下来有哪些新趋势？对此，南方+邀请业内专家、贝壳研究院佛山分院院长董晓丹进行解读，“把脉”下半年楼市发展。

房地产市场的话题热度持续增长，图为佛山新城远景。戴嘉信 摄

上半年市场仍有波动

新房去化周期下降至19.35个月

南方+：去年，佛山二手房成交量首次超过新房。当前市场环境下，二手房市场热度不断提升，推动成交结构继续发生变化。今年上半年，佛山房地产市场一手房、二手房的表现分别是怎样的？

董晓丹：上半年，佛山二手房成交占比持续提升，占全市总成交57%，但环比去年下半年仍有11%的下跌。总体来看，统计期内购房者的观望情绪较为浓厚，贝壳找房佛山站数据显示，房客源成交周期持续攀升，二手房源从挂牌到卖出平均需要9个月时间，平均降价幅度也从去年上半年的14.8%上升至28.4%，以价换量特征明显。

相比二手房，一手房的月度网签量波动更大。伴随着5月份佛山本地和央行新政的集中出台，佛山二季度一手房成交量出现“两连升”。得益于6月成交速度的提升，新房库存去化周期下降至19.35个月，但仍处于供大于求的阶段，这意味着佛山市场去库存压力仍然较大。其中，禅城区去化周期最短，高明区则长达31个月。

南方+：当前市场环境下，什么样的住房产品会更受欢迎？反映出购房者怎样的偏好？

董晓丹：分析上半年成交数据，新房成交仍以100㎡以下的产品成交为主，占比达43%，但120-144㎡面积段的成交占比持续呈连续上升趋势，达到23.1%，144㎡以上产品成交占比达8.1%，可以看到改善型购房需求正在释放。

2021-2024年半年度佛山新房住宅成交面积分布。来源于贝壳研究院佛山分院

改善型购房需求增长的趋势，自去年起已经愈发明显。一些业内人士将2023年称为佛山的“豪宅年”。这是因为，从成交面积段看，120㎡以下比例略微下降，而120-144㎡比例明显上升；虽然成交面积有增大趋势，但总价300万以下为市场主流，其中总价150万以下占比上升趋势明显。

2021-2024年半年度佛山新房住宅成交总价分布。来源于贝壳研究院佛山分院

新政“组合拳”见成效

5月后贝壳平台带看量有所提升

南方+：5月13日，佛山市九部门联合发布13条房地产新政策，连月来，新政策陆续落地实施。对购房者来说，佛山一系列政策具体带来了哪些利好？

董晓丹：从购房者角度看，佛山支持住房以旧换新并予以退税优惠、加大公积金贷款购房支持力度、放宽购房入户政策、实施居住公寓执行民用水电气价格标准等；从房地产开发角度看，新政策明确优化容积率计算规则、实施土地出让价款分期支付、加大对“白名单”项目融资安排与支持等。佛山新政对于开发商和购房者来说都有明确利好。

比如容积率新政，既能让开发商在规则范围内升级设计、提升产品力，又能让购房者买到实用率更高的房子。再如降低首付比例和商业/公积金贷款利率，可以降低购房者的上车门槛和月供压力，鼓励自住和改善的购房者入场购房，激活市场交易活力。

南方+：从近期市场交易热度数据来看，上述政策产生了什么实际效果？

董晓丹：3月至今，贝壳平台二手带看量一直稳定在2.5万次/月以上，但带看转成交比从去年四季度的25：1左右提升到了18:1左右。总体来看，佛山本地以及央行一系列政策出台后，贝壳平台的咨询量、带看量及带看转成交效率均有所提升，说明当下市面上一些购房者因为新政加快了买房步伐。

“去库存”是下半年重点

高质量供给将持续利好购房者

南方+：基于上半年产品户型供求结构的变化，未来，高品质住房供给将如何影响佛山房地产市场？

董晓丹：高品质、大户型产品交易热度提升，是供应端和需求端相互作用的结果。一方面，近两年出让的地块素质普遍较高，开发商更倾向于打造改善产品，从而增加了市面上改善产品的供应；另一方面，看到地段更好、产品力更强的品质新房，改善群体有动力进行置换或购入，也抬升了中大面积段的成交占比。可以预见，未来，佛山房地产市场将继续朝着高品质方向发展。

同时，佛山新政策通过提高阳台的“折半”计容面积上限，引导房企提升房屋实用率。这将有利于提高新建商品住宅的品质及市场竞争力，也将有利于加速释放本地的改善需求。

南方+：接下来，佛山房地产市场将呈现什么发展趋势？基于这样的趋势，对购房者有何建议？

董晓丹：当前市场从新房库存去化周期到二手挂牌量，均处于高峰值，目前佛山新政利好，是购房者上车的好时机。建议大家从自身需求出发，优选地段核心、配套完善的品质楼盘，若居住需求迫切，也可以多看看市面上现房销售的项目，为家人在这座城市里找一处舒心的家。

【撰文】华声宇