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一线城市的配售型保障性住房越来越近了！

8月6日傍晚，《广州市市本级配售型保障性住房配售管理实施细则（公开征求意见稿）》（以下简称《细则》）发布，这也是一线城市中的首个实施细则。至此，广州继开工建设配售型保障性住房（以下简称“配售型保障房”）后在制度上又迈出一步。

广州拟出台配售型保障房管理办法：单套建筑面积不得超过90平

虽然还是征求意见稿，但从中能窥探到广州配售型保障房的未来。这是一种什么房子？哪些人可以购买？它会影响房地产市场吗？

配售型保障房是什么？

政府建商品房低价配售给低收入人群

去年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，配售型保障房逐渐浮出水面。此后在多次大会上，都提出“加快保障性住房建设”。住房城乡建设部也明确，改革的重点是拓展配售型保障房新路子。

配售型保障房在我国是一个新事物。

以广东为例，此前的保障性住房主要包括公租房、保障性租赁住房等，租赁为保障房的主体。而现在，则将保障性住房分为配租型和配售型两种，其中配租型包括公租房、保障性租赁住房，配售型就主要是配售型保障房。

为何要建配售型保障房？住房城乡建设部相关司局此前介绍，商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，特别是在一、二线城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。

因此，发展配售型保障房本质上是，推动实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，完善租购并举的住房制度。

大白话就是，租房之外，让低收入群体也能在大城市拥有一套产权房。

这也就注定了，配售型保障房不能流通交易、价格低于商品房。

配售型保障房什么价？

或为商品房半价且禁止市场流通

在国家提出建设配售型保障房后，广州迅速行动。今年1月13日，黄埔区开建广州首个配售型保障房项目；在7月上旬，广州安居集团在多区开工建设配售型保障房，将筹建超1万套房源。

此次《细则》，就是未来这些房子建成后如何运转的“说明书”。

对于配售型保障房，大家最关心的问题是售价、品质和资质。

《细则》明确了定价规则。由专营机构报送价格方案到广州住建部门，住建部门出具审核意见后再报送市政府审定。并且这个价格方案，应当包含由房地产评估机构评估前12个月项目同地段、同类型商品住宅的市场价格，并出具市场价格咨询报告。同时，报价方案要包括土地统筹成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润、相关税费等。

简单理解就是，售价要参考附近楼盘的价格，并且可以计算出建设成本。

同时《细则》进一步明确，单套房屋销售价格在销售基准价上下浮动比例不超过20%。“配售型保障房要求保本薄利，因此价格会比周边楼盘低很多，从目前来看，价格很有可能是周边商品房的一半左右。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

1月13日，广州市黄埔区在中新广州知识城举行配售型保障性住房、新型建筑工业化示范项目动工暨全域土地综合整治启动活动，标志着广州首个配售型保障性住房项目正式启动建设。

已有的一些案例也显示，配售型保障房价格低于同区域商品房。例如郑州在7月29日推出的1099套房源，均价在每平方米6470元—7282元；3月20日，福州双龙新居项目均价每平方米为5200元—5400元，周边商品房项目售价超过1万元/平方米。

当然，目前的案例并不是一线城市，广州作为一线城市在房价、需求上都不一样，具体售价拭目以待。

另外配售型保障房的流通也受到关注。目前已明确，配售型保障房实施封闭管理，严禁流入商品房市场，但是可以通过回购或内部流转退出。例如，业主后续如果要购买更大的商品房，就需要将配售型保障房退回。

目前《细则》并未明确具体的回购规则，从已有案例看，主要由专营机构回购。例如郑州明确，由运营公司回购，回购价格按原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1％的折旧率予以核减，返还房屋专项维修资金余额。计算公式为：回购价格＝（原购买价格）×〔1-（交付使用年限×1％）〕＋房屋专项维修资金余额。

哪些人群能买？

广州户籍的无房人群可申请

根据此前住房城乡建设部介绍，各地当前重点要保障好两类群体，一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。整体思路是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从困难群体做起，以后逐步拓展范围。

广州的《细则》也遵循这一思路。

据公开报道，申请人需有广州市户籍、在本市无房且申购前3年内在广州市无自有产权住房转移记录、未享受购房优惠政策、累计缴纳社保满3年，单身申请人须年满30周岁。

另外，申请人属于本科以上学历、中高级专业技术职称、高技能人才以及广州市人才绿卡主卡持卡人，可以不受户籍和年龄限制，同时缩短社保年限（高层次人才和博士无社保年限要求、硕士1年、本科2年）。

还要提醒一点，配售型保障房和其他住房优惠政策是不兼容的，即此前享受过任何种类住房优惠政策的，都必须退出才能购买。

《细则》就明确，将审核包括是否在本市享受购买房改房、解困房、单位内部集资建房、安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房、限价房等购房优惠政策，是否在本市承租公共租赁住房、人才公寓、政府投资建设的保障性租赁住房、直管公房等政策性租赁住房，或正在领取住房租赁补贴，或已购买共有产权住房。

资质审查符合之后，将通过摇号等方式选房，并与专营机构签订《配售型保障性住房买卖合同》、办理不动产转移登记。

商品房市场会受影响吗？

前期或许要谨慎推进“以需定建”

在全国范围，配售型保障房规划建设正如火如荼推进。目前，北京、重庆、杭州、郑州、西安、长沙等多地均已开工建设。

可以预见，未来我国的住房将遵循“保障归保障、市场归市场”的思路，朝着“保障房+商品房”的“双轨制”转型，这也是房地产的新发展模式。

随着配售型保障房的到来，不少人也产生担忧：它会影响商品房市场吗？这是一个可以讨论的话题。

虽然配售型保障房不能流入市场，但在逻辑上，它在客观上可能虹吸一部分刚需住房需求。由于这类保障房按照商品房标准筹建，交通、商业等配套也相对齐全，在低价格的吸引下，必定有一部分原本面向商品房市场的刚需群体，转向配售型保障房。

因此，尤其是在当前住房库存压力大、流通不畅的情况下，配售型保障房更带有竞争的意味，各地在推进上或许也会更谨慎。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也指出，当前市场化的买卖市场存在去库存压力，尤其二手房挂牌量高企，如果配售型保障房供应过大，难免会冲击商品房买卖市场。基于此，她认为短期内配售型保障房供应难以超过配租型的保障性住房，并且配售型保障房要坚持“以需定建”。

但也有专家认为，配售型保障房对商品房市场影响不大。

“当前商品房市场下滑的一个原因，是高收入群体已经有房，改善型换房群体要么已经换好要么换房意愿不高，但新市民、年轻人等低收入无房群体本身就买不起商品房，由此造成了需求的断层。那配售型保障房的出现，就弥补这部分需求，从设计上来说对商品房市场影响不会很大。”李宇嘉表示，但他也指出，配售型保障房对小户型二手商品房还是有一定影响。

在李宇嘉看来，配售型保障房更大的意义是有助于形成健康的购房消费逻辑，“即‘先上车、再改善’，急需产权住房的可以先购买，有一定积蓄后可以再换成改善型商品房。”他也提出，配售型保障房推出后，或许更多需求会转向配售型保障房和二手商品房，而改善型需求则转向新房。

位于深圳光明区的凤凰英荟城项目。

事实上，配售型保障房的实际影响存在变数。

一方面，目前广州筹建的是90平方米以下的小户型，对改善型大户型的商品房影响较小。

另一方面，《细则》没有提及配售型保障房是否和公共资源挂钩，比如配售型保障房是否和同区域商品房享受同样的学位，也影响着竞争关系。

此外，配售型保障房毕竟是新事物，人们能否接受购买一个不能流通、不会保值或升值的房子也存在不确定性，从情感和传统认知上都需要转变的过程。

但总体而言，配售型保障房给低收入人群带来了在大城市拥有产权房的希望。既然作为一种保障性住房产品，在实际实施过程中就更应严格确保公平、合规，让真正有住房需求的困难群体享受到社会发展的红利。

未来配售型保障房建成了，你会买吗？

【撰文】话题研究员 张子俊