栏目名：小越说法

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二手房交易中的物业费

应该以产权转移为准？

还是以房屋交付为准？

案例分析：

王某通过中介从原业主孙某购得位于广州某小区案涉房屋，二手房买卖合同约定：物业费以房屋交付作为买卖双方分担的分界点，即交付房屋前的物业费由原业主孙某负责，交付后的物业费由王某负责。由于原业主孙某并未及时支付该房屋过户至交付期间的物业费，该小区物业公司遂提起诉讼，要求王某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。王某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩理由，拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求物业公司找原业孙某主追偿所欠付的物业费。

裁判结果：

广州市某区人民法院审理后认为该物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同条款的约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即王某承担，王某在承担后有权向孙某追偿。一审判决王某向物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。王某不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。

典型意义：

越秀区登峰街宝汉社区法律顾问提醒，实践中二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。