“一直压在心底的‘石头’终于落下了！没有辜负69户业主的期待，物业公司、开发商等也顺利和解并履行了承诺。”近日，清远市清城区人民法院邓楠法官团队成功调解69户业主“拖欠”物业费纠纷，更是成功惠及该小区一千多户相同情况的业主，涉及物业费款项达1000余万元。 

69户业主“未交物业费”被起诉

“近千户业主长期没有支付物业费，拖欠费用已过千万。目前我们公司经营困难，小区服务难以正常开展，只能先把69户业主诉上法庭。” 

为解决物业费纠纷，清城区某物业公司负责人向清城法院递交了起诉材料，要求69户业主支付拖欠的物业费合计40余万元。

清城法院立案庭物业纠纷审判团队在获悉该69件案件后，第一时间将案件转至物业纠纷诉源治理调解中心，由专职调解员开展诉前调解。

调解员了解到该案并非普通的拖欠物业费纠纷，其特殊之处在于开发商销售房屋时承诺赠送物业费但并未实际履行。业主购房获得免除五年物业费的“大礼包”，如今却成了拖欠物业费被告上法庭的 “大烦恼”。

 “买房子的时候开发商承诺送五年物业费，现在又催我们交，叫我们找开发商解决，我们上哪里找开发商？”

“我们也很无辜，当初买房答应好的事，现在竟然不认账，哪有这道理？”业主们意见纷纷、群情激愤。

开发商兑现1000余万元物业费

指导法官邓楠考虑到该物业纠纷案涉及开发商、销售公司、物业公司、业主等多方利益，若这69户纠纷批量审理，大家意见不一，难以达到服判息诉的效果。

化解纠纷还得抓住“牛鼻子”——开发商。于是他通过物业公司联系开发商，欲化解此批案件。但开发商表示资金困难，无法支付也不愿意进行商议，该案一度陷入困境。

近日，在国家接连发布了多条有利于房地产行业的重磅扶持政策后，邓楠觉得案件解决的时机已到。

“虽然当初开发商赠送物业费多数只是口头协议，业主并没有向法院提交与开发商的书面协议。但双方协商物业费一事还有许多旁证的，这点是事实。”

“开发商无权代表物业公司做出免于收取物业费的承诺，但是该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行自己的承诺。”

邓楠多次与该案开发商及物业公司进行沟通，用情说理、用心释法，在住建部门的协调下，开发商表示愿意履行承诺，由其支付销售房屋时赠送的物业费。至此，这起物业费矛盾纠纷终于尘埃落定。一千多户相似遭遇的业主亦得到赠送物业费的承诺，涉及款项达1000余万元。

为避免类似纠纷的产生，清城法院能动履职，向住建部门发出司法建议，建议住建部门对开发商赠送物业费的行为加强监督检查。住建部门亦迅速响应并召开专题会议，针对性指出开发商及物业服务企业管理漏洞，并提醒其完善相关制度。

法官说法

房地产开发商销售房屋时经常采用一些变相让利的方式促销，其中赠送业主若干年的物业费就是常见的方法之一，对促成商品房买卖合同的订立有重要作用。

我国民法典明确规定，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。该条即为“合同相对性原则”的法律规定，即一般情况下，依法成立的合同对于合同之外的第三人不具有法律约束力。开发商对业主免除物业费的承诺可以看作是开发商与业主之间达成的协议，但该协议的内容，业主仅可请求开发商履行，而不能要求第三人物业公司履行。即使物业公司与开发商可能存在控股关系，但二者均为完全独立的企业法人，法人的特点有“三独”，即独立人格、独立财产、独立责任。通俗一点说，哪怕是同一个老板设立的两家公司，也是完全独立的民事主体，原则上，开发商无权替物业公司作出任何承诺。

对于购房者来说，如果遇到开发商作出返现、赠送物业费，还是其他优惠，都应作为购房合同附件并加以盖章确定。业主亦可要求开发商、物业公司、业主签署三方协议，对承诺内容明确约定，以此保障自己的权益。否则开发商作出的此类承诺对物业公司不发生效力。此时，如果业主要维权，应当向开发商主张权利。一些不能盖章的承诺或者文件（比如学区划片政策等），购房者要记得保留相关图片、视频、聊天记录等，也能避免开发商事后“耍赖”。

【来源：清远中院  清城法院】