最近，楼市政策端再传重磅利好：作为一线城市，广州部分股份制银行已将首套房贷利率执行到3.15%的低位，四大国有银行则统一下调至3.2%。

在低迷中的楼市迎来“弱复苏”，处在市场交易一线的开发商、业主、中介和刚改群体却表现得出奇淡定和冷静。

问题来了：刚改一族此刻的情绪和心情再平静，“利率新低”难道就真的不能激起一丝波澜吗？

下半年，楼市又将如何演变？

楼市淡季：政策边际效应递减？

进入下半年，广州楼市政策一马当先，继续探索政策工具箱因城施策的“组合拳”。

除了金融机构主动进一步降低房贷利率以外，近日广州市有关部门再次优化调整房地产政策，进一步放松对港澳台、华侨及外籍人士在穗购房限制，明确上述人士只要符合条件，即可在全市限购区内购买一套120平方米以下住房，在非限购区购买120平方米以上住房不限套数。

联想起前不久“深中通道”通车试运营引发的社会关注热潮，广州因城施策、快马跟上对楼市政策优化调整，可谓正当其时。

事实上，自去年起广州便接连推出“王炸”新政：

·去年9月20日，广州率先在一线城市中落地“认房不认贷”政策，陆续放宽非户籍人口购房资格，在非限购区不再设置限购条件；

·1月27日，广州再次放开限购区120平方米以上购房限制，支持置换群体“租一买一”“卖一买一”；

·2月20日，5年期以上LPR下调至3.95%；

·4月8日，广州公积金贷款额度提升至单人70万元，两人共同贷款最高额度120万元；

·5月28日，广州出台史上最强房地产优化政策，彻底放开限购和限售，连同首付和房贷利率也一路下调到史上最低水平。

从交易走势来看，政策发布后，广州市场成交氛围明显改善，咨询量、访问量和交易量均呈现明显增长态势。

中指数据监测显示，528新政实施当周新房网签量环比上升近30%。新政实施月内日均网签套数达224套，相比新政前一月日均套数增加了61套。尽管销售价格与过往对比有所下跌，但以价换量也让房地产市场价格不断趋于理性、平稳，行业销售下行压力有所放缓。

不过，当前市场仍处在“弱复苏”，各方参与者的信心要恢复到以前巅峰期的状态仍需要时间。随着7月楼市转入销售淡季，整个市场交易会表现得更加理性平稳。热情的相对回落以及政策边际效应的递减，都会对行业进一步的转型升级带来考验。

广州楼市回暖，将会是一场持久战。

半年观察：楼市有望进一步回暖

2024年上半年，“成绩单”到底如何？

根据机构监测，上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。

重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成。而在“5·17”政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。

虽然市场出现了不少正面和积极的风向，但未来的挑战仍然客观存在。

随着上市企业半年报发布季的到来，一些房企已经提前公布了业绩预报。据不完全统计，超七成房企出现了业绩预亏。

下半年已至，利好政策下市场是否会延续此前复苏趋势？

机构与专家预测，下半年，国家会加大房地产政策支持力度，优化核心城市限购政策，降低房贷利率等，政策提振作用仍将持续发酵，并刺激成交稳步复苏，核心一二线城市新房成交有望企稳、二手房成交份额继续扩大。

当前楼市正处于逐步恢复的关键时期。虽然短期内仍存在诸多不确定性因素，但随着资金和政策支持的持续加码，楼市有望进一步回暖。

对于购房者而言，这是一个需要密切关注市场动态、把握时机的时刻。

买房窗口：回避三种错误心理

针对未来趋势，机构的展望目前比较一致：2024年下半年全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。

对市民和刚改一族来说，“买房市场”仍会继续，下半年仍然是难得的机会窗口。

近期，随着上一轮交易的“交付”时间集中到来，部分开发商为了“保交楼、赶交楼”，在品质保障方面出现了一些明显的放松和遗漏，也引起了部分业主的不满。当然，大多数开发商都在积极回应业主诉求、采取有力措施加速维修整改，相信这些新问题和新矛盾将很快得到化解。

买房是一辈子的大事，市民尤其是刚改一族想要买到称心如意的房子，心态很重要。要警惕这些不健康的购房心态：

一是盲目投机。一些售楼中介和炒房机构，往往抓住买房者“短线思维”的心理，不断给他们灌输洗脑，哪里的项目前景大、涨得快，殊不知，在大的行情趋势下，这些所谓的专家意见大都是个人的臆测，并不能确保你的每一笔置业投资都能成功。

关心资产保值增值、带着投资目的去安家置业本身并没有错，但用股票市场那种加杠杆、炒短线的思维套路来炒房，很可能输得一塌糊涂。

二是贪图小利。在近期被骗的一些业主称，在房地产市场监管这么严的情况下，有些开发商或售楼人员，仍然会以较大的“让利”承诺，来诱使买房者与之签订阴阳合同。一旦开发商或卖方出现财务风险或法律纠纷（交付不了），买方者将遭受巨大损失。甚至还有卖家，以同样的套路把一些不合法或手续不健全的房产卖给买家。因而，要想避免上当受骗，一定要杜绝贪图小利的不健康心态，否则最后很可能亏钱惹麻烦。

三是关系陷阱。在买房的时候，有一些朋友非常相信和依赖特殊的人际关系和社会关系可能带来的巨大利益回报。因而，一走进售楼部，就想着找各种各样的关系来挑房、打折。要想不吃亏、不上当，一定要记住，关系带来的不总是好东西，而很可能是一个未知的交易陷阱。

楼市的回暖并非一蹴而就。半年业绩冲刺告一段落，各方都在观望、筹谋，等待下一个热点。

如何把握下半场机会？我们盼望着更多的惊喜……

南方+记者 冯善书 郎慧