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生活在广州、深圳的朋友，这几天楼盘营销电话会不会多了？朋友圈里的中介是不是在刷屏？“连夜成交”“通宵卖房”有没有成为手机推送的文章的标题？

很直观的感受，随着上海、广州、深圳等一线城市接连发布楼市新政，市场情绪被这一波利好政策带动了起来。

这段时间，广深的部分热门楼盘，到访量与成交量均出现明显增长的势头。一些观望多年的购房者，真的开始考虑“上车”了。

深圳南山区一楼盘营销中心。南方+资料图

买房是多数普通人生活中的最大支出项，如今，全国各地的商品房市场持续“松绑”，那么当下是购房的好时机吗？我们还可以有更多期待吗？

广州“超预期”，深圳“不保守”

5月17日，央行发布房贷新政“一键三连”，分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消首套住房和二套住房贷款利率下限。每一份文件都可以用“重磅消息”来形容。

此后，各地围绕政策，紧锣密鼓展开落地。

回顾这一进程：

在广东，5月26日前，除广深两地，全省19个地市均确认首套房首付比例降至15%，同时取消利率下限。

彼时，万众瞩目的北上广深四座一线城市，尚没有跟进动作，一度让人联想是否在酝酿“大招”。

直到5月27日，上海发布九条房地产新政，开启了一线城市的政策闸门。业内评价，这是上海近年来房地产政策调整幅度最大的一次。

5月28日，上海黄浦区中山南路附近的住宅区。图源：视觉中国

28日，广深两地做出行动。其中，广州出台的政策被普遍认为“超出市场预期”，每一项都直指购房痛点。这种超预期至少存在于3方面：

首先，一、二套房还清贷款后，有条件的三套房也可以贷款。这直接突破了国家过去对于“三套以上不能贷款”的限制。

第二，首套房的认定标准松动了。只要在购房所在区内没有住房，房贷就可以按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，房贷可按核减后的住房套数认定——按照这个政策，居民可以实现跨区域购买多套房。

第三，在非户籍居民购房上做出突破，非户籍人口只要交满半年个人所得税或社保，即可在限购区买房。

相比之下，深圳新政明确了首套房最低首付比例，由原来的30%调整为20%；二套房最低首付比例，由原来的40%调整为30%，利率同步下调。

力度如何？假如在深圳购买首套房、总价300万元的商品房，新政推出前首付最少须90万元，新政后首付可低至60万元，减少30万元。

其实，深圳已提前在5月6日出台差别化的分区限购政策，对非户籍人群、多子女家庭和企业购房等做出了差异化的放开。如果说上次分区调控相当于小步慢跑，这次新政又助推了一把力。

至此，北上广深已有3个城市出台调整政策，政策信号已非常明显。北京接下来会否出台放松政策，行业专家持积极看法。

各城亮新政，有何异同？

回顾近几月的房地产新政，通俗来说，各地都是在同样的“卷面”上答题。

题目有两道，一道是4月30日中央政治局会议提出的“消化存量房产和优化增量住房”，另一道是5月17日央行的政策调整。

各地的“政策答卷”，既有考个高分的目标，也有各自“因城施策”的考量。横向比较各地政策“组合拳”，明显能感受到有同有异。

首先，各地最大的共同点，或多或少蕴含着“抢人”的意味。

上海新政第一条就是“优化非沪籍居民购房条件”。现在，没有上海户口的人，只要交够3年个税或社保就能在上海买房，比此前5年的年限要求减少了近一半。况且对特定人才，这个年限还能更短。

深圳则提出，非户籍居民在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）等部分区域购买住房的，个税、社保缴交年限从3年缩短为1年。

广州的步子“迈得更大”。去年9月，广州明确非户籍居民交满2年个税或社保可在限购区购房，而这次直接把这个年限缩短到半年。

一线城市之外，更有城市直接“送户口抢人”。如佛山、杭州的新政提出，在当地购房的非户籍人员可申请落户。

人是当前发展最宝贵的财富，户籍又是留住人才、留住消费力的关键，现实中户籍往往与住房挂钩，这些动作无不展现着各大城市的“留人”“抢人”意图。

另一个共同点，是偏向将购买力导向新建商品房。

广州南沙。南方+资料图

比如广州政策明确，连续交够6个月住房公积金，就可提取用作首付，但只能用于“首套新建商品住房”。再比如近段时间多地推行的“以旧换新”政策、政府下场收购二手房等，最终都是将需求导向新房市场。

这是因为，目前我国房地产市场面临的关键问题之一是流动性不足。将购买力导向新房，是一种打通循环的重要方式，且有助于缓解房企资金压力、降低风险。中泰证券首席策略分析师徐驰还认为，新房与地方土地财政关联较大，导入需求也成为减轻财政负担的一种考量。

但从政策调整幅度看，各地又有所不同。

比如在首套住房的首付比例上，上海、深圳是20%，广州则一步到位降至15%。

究其原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，前期广州楼市下滑较明显，这是大力度政策的现实需求；广州是省会，房地产在财政以及完善与区域城市互联互通等方面有重要作用；广州外来人口数量大，通过住房实现扎根城市的需求大，因此广州政策力度相对大。

多利好叠加，还能期待什么？

多个政策利好叠加下，商品房市场，这一次会应声而动吗？

不知大家有没有发现，近期的政策背后，更有了国家的统一部署，比如降首付、利率及政府或国企下场收房等。

李宇嘉判断，目前这些政策形成了叠加效应，“随着国家信用的注入，短期内将提振市场预期，并且具备购房降门槛、降成本的作用。”

开源证券房地产分析师齐东也认为，广深楼市从4月以来销售环比均有所改善，此轮政策调整有望延续改善行情。

对短期市场刺激较大、预计6月房地产市场会取得不错结果，是不少行业专家的观点。多位专家也认为，“市场底”和“政策底”或已来临。

而从长期来看，有了市场预期，或许还需要一些政策激发行动。多位专家提及需要更多降税费政策，降低购房成本。

南方+资料图

同时，房地产发展新模式长期看还要进行更多供给侧的调整。

例如加快完善楼盘的公共配套补短板，交通、学校、医院等，再如住房保障能否实现供需匹配，尤其是提供品质较好、价格较低的配售型保障性住房，解决一部分年轻群体的购房需求。

另外，就是真正落实“人房地钱”的规划理念。

比如多地已经提出“控制住宅用地供应”。限制住宅土地供应是激活流动性的关键，好比不再让车进入已经堵塞的道路。

楼市复苏“任重道远”，但可以肯定的是，随着各地楼市新政逐步落地，有助于提升楼市活跃度，更好满足刚性和改善性购房需求。

当然，从咨询到看房、再到最终成交还有一定的转化时间，未来走势如何，让我们一同期待。

【撰文】话题研究员 张子俊

【策划】何勇荣 麦小华