降低首付、取消利率下限、符合条件第三套房可贷款……5月28日，广州市出台房贷新政，进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等措施。其中，购房者的首套房首付款降至历史最低点15%，此外，购房者的房贷利率下限也被取消，此举无疑将大幅减轻购房者的经济压力，同时刺激广州楼市的交易活跃度。

记者从各家银行获悉，目前各家银行均已按照新政执行。不过，对于房贷新政的细节，购房者仍存在诸多操作疑问。南方+记者多方求解，为大家提供“广州房贷新政实操手册”。

如果你还有其他问题，也欢迎留言提问。我们将更新滚动为大家逐一解答。

提问时间：5月30日

问题：今天哪家银行利率最低？

回答：民生银行和华润银行

当前，多家银行的首套房利率定价3.4%，二套房定价3.8%。5月30日，记者从不同中介渠道求证获悉，广州地区民生银行、华润银行首套房房贷利率最低为3.3%。两家银行的首套房贷利率较主流银行低10个基点，为当前广州市场首套房贷利率最低价。

不过，记者从民生银行广州分行处获悉，该行广州首套房利率3.4%( LPR -55基点)，二套房利率3.8%( LPR -15基点)，于5月29日开始执行该利率。

提问时间：5月29日

问题：新政什么时候落地？

回答：已经落地了！

28日晚间，不少银行已经配合新政第一时间发文到各分支机构按照新政执行。新政以5月29日为节点，5月29日前（不含）已完成合同或网签的按原规定处理。5月29日起按照新合同执行。

问题：取消利率下限后，房贷利率是否会下调？

回答：直降45个BP！

我们帮大家咨询了工、农、中、建等四大国有银行，新政发布当天，广州主要银行已经第一时间达成共识，目前各家银行基本上都是首套房最低利率为LPR-55BP（3.4%），二套房最低利率是LPR-15BP（3.8%）。而在此之前基本上为首套LPR-10BP（3.85%）、二套LPR+30BP（4.25%）。

这意味着，新政之后，广州房贷利率直降45个BP！若贷款300万元，按等额本息、贷款30年计算，新政执行前可享受的最低贷款利率为LPR-10BP即3.85%、月供约为14000元；新政执行后，若按目前广东市场中较低房贷利率3.4%计算，月供降至约13300元，每月大约节省700元。

不过，需要提醒的是，取消利率下限后，银行可以差别化定价，根据其他城市的经验，利率可能会进一步走低。也不排除部分银行为了获得更多按揭贷款业务，进一步调低价格。大家可以货比三家再办理。

问题：已在供的房子，利率是否会同步调整？

回答：不能调整。

此次取消房贷利率下限后的定价只针对新签订房贷合同，存量房贷不在此次调整范围。

不过需要提醒的是，大多数房贷锚定5年期以上LPR利率，银行将会在每年“重新定价日”调整存量房贷利率，这个日期大多数购房者是每年的1月1日。今年LPR下调过一次，下降25个基点，大家的房贷具体数额会跟着LPR变动，在“重新定价日”调整。

问题：符合条件的第三套房可以贷款。如果有二套房套数但已结清贷款，我申请房贷算是几套？

回答：这种情况分两种情况而定。

如果在非限购区内拥有2套及以上并结清房贷的，银行可以根据借款人的情况自主确定首付和贷款利率，购房者可以向银行咨询和了解情况。

但如果在限购区有2套及以上的，银行将选择停贷。

举例而言，如果小明是在番禺有两套房并已经结清贷款，那么他可以找银行商议房贷的首付比例和利率。但如果小明的两套房子在天河区和越秀区，那么银行不会给他贷款。

问题：符合什么条件的第三套房可以申请贷款？

回答：文件原文表述是——对于居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

也就是说：按照行政区划定住房套数，并根据查册结果发放房贷。

比如小明在番禺区（非限购区）查册有两套房但已经结清贷款，但他在天河没有房子，他在天河购买可以申请贷款，但首付和房贷利率由银行自主确定。

如果他在天河已经有1套房子出租并有相关证明，那么核减这套房子后，他在天河名下无房，依然是可以作为首套房申请房贷。

但如果小明两套房子在天河区（限购区），那么他就不能申请贷款了。

问题：房子的套数怎么认定？

回答：根据查册结果决定，但出租或挂牌出售可以相应减去。这需要购房者提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明。

举例而言，小明在天河区有2套房子，但其中1套房子出租了或者挂牌了，那么银行根据证明减去小明1套房子，按照2套的资格来处理小明的贷款申请。

问题：公积金贷款有什么新变化？

回答：原本申请公积金贷款，需要购房人连续缴满一年，但现在购房人连续缴满半年就可以了。此外，以前公积金提取只能买房后提取，现在可以提取用来支付首付。

问题：哪家银行利率最低？

回答：可能是广州农商银行。

在主要银行首套房利率定价3.4%，二套房定价3.8%的同时，5月29日晚，记者关注到，贷款中介发布的一则“广州农商银行预通知”。通知称，该行积极响应广州楼市新政，个人住房贷款政策调整如下：首套执行1.5成首付，利率 LPR-60bp（目前为3.35%）；二套执行 2.5成首付，利率 LPR-20bp（目前为3.75%），执行节点以5月29日 （含）网签开始。记者从广州农商银行人士处获悉，该行首、二套房地贷利率定价将以低于目前主流利率5个BP推出，或将成为广州市面上房贷利率最低的银行。

南方+记者 黎华联 陈颖 周美霖

【相关阅读】

300万房贷月供少700多元！广州房贷新政首日带来什么变化？