本月上旬，深圳市住建局发布了《关于进一步优化房地产政策的通知》。5月17日，央行涉房“三连发”政策出台；次日，深圳跟进个人住房公积金贷款进行相应调整。在央行住房贷款相关政策发布后的首个周末，为数不少的深圳楼盘纷纷打出亮眼的海报，深圳楼市大幅升温的声音被广泛传播，甚至传出有楼盘意欲涨价，亦有开发商宣布129套房源售出126套的罕有喜讯。

根据美联物业数据，5月13日-19日一周，深圳全市一手住宅备案550套，环比上升22.2%。深圳楼市真的火起来了吗？笔者走访了几个楼盘，行业专家和中介人员等也给出了自己的观察和分析。

房地产新政后，带看房及咨询量上升

据了解，上周末，深圳新房和二手房带看和咨询量相较以前出现增多的情况。从深圳诸多开发商发布海报看，“捷报频传”的喜报似乎预示着楼市真的“热”起来了。

在龙岗中心城近地铁站的合正方洲项目，营销中心沙盘除了工作人员，未见访客。现场销售人员表示，项目目前仅剩约三十套现房，单价约5.2万/㎡，约优惠至8.8折；工作日访客不多，周末比平时多一些，但并不火爆。

中午时分，在布吉地铁站和深圳东站斜对面的珑逸府，笔者看到两位访客在营销中心咨询了解项目情况。据销售人员表示，该楼盘开放营销中心不到两周，将于近期获得预售许可，周末看房和咨询人数多于平时。

值得一提的是，在紧邻龙华清湖地铁站的宏发悦见和府，销售中心大厅约十张桌基本满员，沙盘一圈也差不多围满人听销售人员讲解。门口和销售大厅颇多中介人员，还有大约五六位主播在销售大厅直播，样板房看房者也较多。此外，笔者还留意到，大雨中还有访客下车来销售大厅了解项目。

该项目备案均价约5.6万/㎡，最低8.5折，折后单价最低约4.3万/㎡。即使与该项目一期房源相比，此次备案房源均价也低至约8.5折。据了解，单价较低，近地铁口也是该项目在工作日看房者仍然较多的主要原因。公开信息显示，该项目5月17日获批预售许可，共717套住宅房源，项目开发商海报称上周末劲销5.18亿元，据推算约去化一百余套。截至5月23日下午，据销售人员介绍，目前该批房源已销售一百多套，按此推算尽管热度颇高，该项目近6天的去化率也不足3成。

“日光盘”6天累计已签认购书和已备案共55套房

如果说，宏发悦见和府的热度很高，那么深圳最受关注的楼盘恐怕还属位于宝安区新安街道的鸿荣源胤璇了。开发商发布喜报称，5月18日开盘当日即售出126套房源，去化率约97.7%，堪称“日光”，也是目前市场传出仅有的“日光盘”。公开数据显示，胤璇备案均价约8.4万/㎡，该项目周边的二手房价格基本在10万/㎡以上。

笔者留意到，深圳市住建局官网的深圳市房地产信息平台显示，截至5月24日中午，鸿荣源胤璇已签认购书和已备案房源分别52套和3套，未见“已签合同”状态房源。

此外，光明区一楼盘传出海报称将在5月20日涨价1%。不过，据报道，该楼盘在备案价基础上8.5折折扣并未取消，仍维持原来折扣。而位于坪山的佳华沙湖广场，则宣布5月27日起折扣不再优惠3万/套。

据了解，目前深圳多数楼盘都有力度不一的折扣优惠，甚至有最低8.1折的折扣空间出现。部分去化率较高的楼盘最低单价和大力度折扣优惠，房源量多少，以及周边配套较完善，从而形成价格倒挂，凸显较高性价比与成交量高度相关。有行业人士分析认为，部分楼盘意欲减少或收回折扣力度甚至涨价，应该与深圳首套房15%首付政策预期有关。如果深圳真的执行15%首付政策，预计开发商此前的优惠政策或力度很可能会“缩水”。

一线从业者声音

乐有家数据显示，5月18-19日，乐有家深圳门店二手看房量对比以往周末大幅增加127%，门店二手房成交量对比以往周末也增加了117%。在多项利好政策的叠加影响之下，乐有家对未来楼市预测方向，也由“谨慎乐观”变为“积极乐观”。

近期，楼市相关政策频出，作为市场一线的相关参与者和从业者，他们又感觉到了什么样的水温呢？一起来听听他们是怎么说的。

有罗湖中介从业人员介绍说，最近看房量确实多了一些，但也未出现火爆甚至井喷的情况。如果1.5成首付在深圳落地实施，预计将会对市场产生较大影响。另一位从业多年的某品牌中介罗湖门店工作人员表示，深圳已有一些开发商宣称可首付1.5成，如果政策未能落地实施，一月内可退房退定金，有客户因此入市。

南山前海片区一深圳房地产中介表示，上周五之后，其所在的片区成交有增量，预计二手房市场表现要好于三月。不过，热度可能不会维持太久。其认为，一是当前市场的热度，来自于降首付的政策预期。在二手房市场，业主心态方面，整体报价变化不大，确实有业主上调价格或涨价的冲动。业主因价格预期更高而决定解除合同，随后又欲继续履行原合同，但买家不同意的案例已有出现。

对于营销中心的人流，该中介人士表示，看房客户基本都是真实客户，现在常常是一个客户两三个中介陪同。另有中介人员表示，当前市场“还可以”。

此外，某开发商销售人员表示，新政对市场还是有刺激作用，成交有所回温，但成交量未太明显增加。“我们项目定位刚需客户，成交还是有的。”其表示，工作日看房人数一般，周末会比较多一些，其希望首套房首付1.5成和二套首付2.5成的政策能在深圳落地。

专家视点

对于如何看待深圳楼市近期的市场表现和相关政策影响。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳新盘及二手房带看和成交量增加来自于全国层面和深圳本地相关房地产利好政策的叠加，加之政策的解读被房地产相关各方的广泛传播，改善了观望者的入市信心，也加快了入市的动作。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，房地产新政后的首个周末，深圳楼市成交量上升，很大程度上来自于深圳5月6日出台的放松限购措施，数据表现正好处于政策显现效果的周期内。在她看来，“5.17新政”更像“催化剂”，新政将深圳市场上酝酿中的交易和积蓄的需求，促进利好政策和预期在短时间变成实际交易的产生。

李宇嘉指出，成本对购房影响比较直观和直接，包括前期的LPR和贷款利率的下降。此外，预期的改变和提升让具有购房条件和购房能力的人群购房意愿趋强。不过，他同时指出，客观来看，从购房意愿到完成交易具有一定的时间差；另外，积累的潜在成交往往具有相对集中释放的特点，后续市场成交量能否保持交易情绪和持续回升，仍需观察。

【撰文】邱永宽 冯少文