5月17日，央行、金融监管总局接连发布3条关于住房贷款方面的通知，其中首套房商贷不低于15%、二套房不低于25%以及住房公积金利率下调至2.85%、全面取消首套和二套商贷利率政策下限的新政最为亮眼。与此同时，国家有关会议还对保交房相关工作做出新的部署，要求防范处置烂尾风险。

保利天汇项目促销现场。南方+ 柴亚娟 拍摄

当前，房地产行业仍在深度调整和转型的攻坚期，市场行情虽然在修复，但一定程度上存在缓慢和不稳定的状况，多空博弈尤为激烈，而空头势力所释放的负面情绪亦在持续影响住房消费者的预期和信心。在此背景下，国家新一轮新政得到业界普遍欢迎和肯定，被认为在降低置业成本、提拔市场信心和化解潜在风险等方面具有空前力度。

资本市场提前闻风而动，对空头势力发起“连续反击”。受政策利好影响，5月17日当日沪深港三市房地产板块尾盘掀涨停潮，A股超20股涨停。万科A、保利发展、金地集团、华发股份、滨江集团、新城控股等超20股涨停；港股地产股持续拉升，雅居乐集团、融创中国涨超20%；万科企业涨超15%；富力地产、建业地产等跟涨。事实上，南方日报记者调查发现，最近10天，滨江集团等多只股票已经累计涨了近50%，万科、保利、华发、招商等龙头企业股价亦累计涨超25%。

17日，南方日报多路记者采访了保利、万科、越秀等多家企业负责人，发现房企普遍对新政在降成本、促消费、稳市场等方面的后续影响持积极乐观态度，认为新政将惠及企业、消费者等所有市场参与方，一旦政策落地，企业将第一时间执行到位，为市场注入信心。

机构

楼市深度调整态势未改，市场需要提振信心

中指研究院援引国家统计局最新披露的一组公开数据显示，需求方面，1-4月新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%；供应方面，1-4月房地产开发投资额同比下降9.8%；房屋新开工面积同比下降24.6%，连续2个月降幅收窄；资金来源方面，1-4月房企到位资金为3.4万亿元，同比下降24.9%，降幅收窄。

“这说明4月房地产市场调整态势未改，全国新建商品房销售面积、金额同比降幅较大。” 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶解读认为，上月底国家决策层释放了更加积极的信号，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，在明确楼市政策方向后，核心城市加快优化限购，如北京、深圳、天津放松限购，杭州、西安放开限购政策。近期部分城市政策效果已略有显现，核心城市新房项目到访量、二手房带看量均有所增加。郑州、南京等城市推动“国企收旧换新”相关政策已取得一定成效，预计后续将有更多城市落实相关举措，若配套资金支持到位，有望促进新房二手房良性循环、释放购房需求。

数据显示，4月，在新房销售调整压力不减的影响下，房企拿地意愿仍显不足，房地产开发投资额延续下行态势，新开工面积在低基数下同比降幅继续收窄。这也为国家进一步推动“保交房”配套政策继续落实提供了现实依据。曹晶晶认为，今年融资协调机制开始实施以来，已取得积极成效，随着项目“白名单”的深入推进，项目建设资金不断落位，未来也有望在稳投资方面产生积极影响。

对5月17日出台的金融新政，指研究院市场研究总监陈文静认为，当前，全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等，本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，进一步降低购房者置业门槛。

而取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，实际是将房贷利率下限调控权给予地方。此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。根据中指监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

本次调整后，5年以上首套、二套公积金贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。陈文静认为，央行、金融监管总局此次针对首付比例、房贷利率的调整，也是落实中央 “适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”等有关精神的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心，政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。

专家

存量房屋和土地盘活，是为了更好保交房

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前行业客观面临着信贷需求疲弱、加杠杆动力减弱等问题，导致金融加速器效应退化，限制杠杆的必要性已经下降，反过来迫切需求修复杠杆动力，对买方来说最好的办法就是降低首付比例。

此前，李宇嘉做过调研，发现国外首付比例低至10%，有的只有5%。在他看来，降低比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。

与央行送出“政策大礼包”的同时，国务院还在为保交房攻坚战作新一轮部署。“在我印象中，这是国家首次提出打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。”当前的大背景是，国家很早就在积极完善体制机制，构建长效机制，多次强调不能出现新的交楼风险。近期市场面临新的下行压力，今年4月份百强、百城销售都创历史新低，风险存在蔓延的风险，房企的工程款给付、进度有延误，必然对市场预期造成困扰，销售困难反过来进一步加剧企业资金紧张。所以，这次特别强调城市房地产融资协调机制的“抓手作用”。

万溪公司在广州的项目外景。南方+柴亚娟 拍摄

李宇嘉认为，房地产融资协调机制，不仅是房地产管理新模式，长效机制，也是推进保交房最重要的抓手。最大的特性是，有效地将企业风险和项目风险实现隔离，以具体是项目为载体，从而能将城市政府属地责任、房企主体责任、银行合理融资需求要予以满足的责任等等，都能通过融资协调机制落地。

具体来说，就是以建立项目白名单为契机，强化住建部门和金融部门合作，夯实“推送-反馈”“投放-使用-收回”的双向联动机制，尽可能推动更多的项目向合规项目转化，从而实现项目“应进尽进”，“应贷尽贷”，这是打好商品住房项目保交房攻坚战的重要路径。

不过，李宇嘉援引会议精神提到，保交房不是兜底，而应该以市场化、法制化的原则推动分类处置。最大程度确保项目合格，资金能平衡，实现“应进尽进”，“应贷尽贷”。确实无法做到的，再落实法制化原则。

“这次会议提出要组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房，引起社会和市场的热议。”在他看来，存量房屋和土地盘活，也是为了更好保交房。只有消化存量在售新房，缩减开发商债务，恢复造血功能，纾困资金链、减轻债务压力，才能更好地落实开发商保交房的主体责任。

企业

新政后续传导效应将惠及所有买家

“本次首付、利率的降低，创下了1998 年全面房改以来最宽松、最低的首付与利率水平。” 广东保利城市发展公司营销部门相关负责人坦言，在业内人士看来，国家对维护房地产市场平稳健康发展的决心和目标非常明确，不是简单仅留在口号上。随着持续不断的利好政策加速落地，不仅是刚需和刚改型买房群体迎来置业最佳时期，而且后续的市场传导效应将惠及所有买家。

在其看来，这一轮新政核心是进一步降低新老市民的置业成本和压力，其空前的力度和措施，无疑将为市场注入极大的信心支持，这两天包括港、沪、深等地产股均迎来大涨甚至涨停，国内外的资金层面也看好房地产逐步回复。在全国政策统一且限制条件取消的情况下，资金、人口都会集中流向一二线大城市，大城市的优质房企、优质房源的需求会越来越高，未来房地产市场资源将集中在大城市、大房企手中；如保利等在城市布局项目较多的房企，将会集中受益！

广州万科方面表示，降低贷款利率和首付比例的新政策，有望进一步释放购房者的购买力。对于首付比例下调，工作人员正随时准备，只等银行方面具体的配套政策落地。目前，业务部门已经在大力传递最新政策利好，在售项目包括广州万科黄埔新城、万科都会四季和佛山万科瑧府，都在积极盘客，等政策一落地，各项目公司会第一时间执行。

“政策消息一出来，公司分管领导就在群里传达，要求好些统一部署落实到位。”越秀地产广州区域相关负责人则告诉记者，对于新政后续影响，可能需要一分为二来看。对越秀观樾这类高端改善型产品来说，客户经济条件和购买力相对比较强，首付下降对他们的推动力或许不那么明显，他们考虑更多的是未来收入预期不稳定，会不会对月供造成压力。但利率下降，对他们会有较大吸引力，至于最终能够拉动多少成交，还得看银行方面的落实情况。总的来说，新政会增强一部分持币观望的置业者的信心，“我个人觉得政策导向已经很明显了，就是不断降低有刚需和改善型需求的市民安居置业、追求更美好和更高品质生活的成本。特别是对于像我这样迫切希望卖掉旧房子、在广州再买一个更好新房子的人群来说，无疑是一场及时雨。”

广州越秀地产新楼观樾。  南方+ 周中雨 拍摄

广州万溪公司相关负责人亦颇为乐观地认为，利率下调等新举措，肯定会积极地刺激有意愿购房的刚需购房者买房的需求。特别是具备公积金贷款资格和资质的客户。随着下一步政策落地，万溪在广州的项目一定会积极响应政府要求，把所有惠民新政落到实处。不过，因为政策消息刚出来，还需要时间才能了解市场客户反应。目前营销部门还在延续此前的优惠，下一步将实时、陆续拟订新的政策礼包。

南方+记者 冯善书 周中雨 柴亚娟