13日，佛山发布13条房地产新政策，涉及土地管理及配建要求、优化容积率计算规则、鼓励支持“以旧换新”等。记者梳理发现，这些政策继续遵循“消化存量房产和优化增量住房”的思路，多项政策也将让“市场+保障”的住房供应体系更加完善。

开发商卸下保障房配建任务

房地产开发商有望减负。

佛山新政提出优化供地管理，坚持净地出让、好地出让、纯地出让；同时，提出“适度优化住宅用地配建要求”，除法律法规和控制性详细规划明确的宗地内需要建设的绿地、道路、养老托育、幼儿园等配套公服设施外，新出让住宅用地可以不再设置其它配建要求。

其中，“新出让住宅用地可以不再设置其它配建要求”的提法在广东是非常明显的一个变化。

在这里交代一个背景。此前许多城市尤其是人口大市由于保障房建设不足，因此让市场承担了保障房的一部分任务。比如广州2022年的《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法》就明确，配建政策性住房的总面积占年度商品住宅用地出让项目总建筑面积的比例原则上不少于10%。

今年国常会上提出：加快完善“市场+保障”的住房供应体系。通俗理解，就是商品房和保障性住房严格分开，真正实现“双轨制”，其中保障房承担刚需居住功能、商品房更多承担改善性居住功能。

“按照佛山新政，新住宅地块上可以不再配建保障性住房，以及过去让开发商要配建的简易医疗设施等，由此减轻开发商的压力。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，开发商卸下这一保障任务后，更有余力将资金投入到提升住房品质上。

同时，李宇嘉进一步认为，“新出让住宅用地可不配建保障性住房”的政策，后续广州、深圳甚至全国都非常可能提出，“给开发商减负，更有利于提升房屋品质，也更容易实现住房‘市场的归市场、保障的归保障’。”

住房是最基础的民生，保障的部分如何解决？一部分将通过“以旧换新”获得。

此次佛山新政提出鼓励支持住房“以旧换新”，支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等。

“这一提法是佛山与其他城市在‘以旧换新’政策上最大的区别，但要注意，需后续明确实施主体，并且存量收购最大的问题还是资金平衡。”李宇嘉认为，一般来说收购主体会按市场评估价收购旧房，收购后不论是出租还是出售，都存在资金平衡、盈亏的考验。

多举措提振各方信心

近段时间，杭州等地的政策，均放宽了落户政策。此次佛山新政也明确，在佛山持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

李宇嘉认为，这是应对广州“虹吸效应”的必然之举。

“过去因为房价低、不限购、交通便利，佛山承接了大量广州人群居住，但目前广州很多外围区域退出限购，入户门槛也低了很对，对佛山楼市的冲击比较大。”李宇嘉说，在这一情况下佛山只能通过购房入户、低房价优势来吸引人口。

另外，佛山新政还提出，阶段性取消全市首套商品住房商业性个人住房贷款利率下限，具体利率水平由商业银行与借款人自主协商确定。

“落户政策加上更低的利率，这样的政策优势有可能提振一部分需求，与广州外围相比有竞争力。”李宇嘉说，未来随着限购更大范围退出，购房入户更大范围普及，城市之间“抢人口大战”将更激烈，“除了吸引需求、鼓励买房外，还要把公共配套的质量做起来。”

纵观此次佛山新政，也注重提振各方信心。

在消费者关注的容积率方面，新政提出优化容积率计算规则，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求等。

在房企关注的土地出让方面，新政提出受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳50%出让价款后，可申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等开发报建手续等。

一方面，优化计算规则将提高套内面积、降低公摊面积，有利于提振业主购房的积极性。另一方面，连同实施土地出让价款分期支付，则提振开发商拿地的积极性。

南方+记者 张子俊