4月30日，肇庆市住房和城乡建设局等7部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》（以下简称《若干措施》），共4个方面21条措施，鼓励住房“旧换新”“旧转保”、实施阶段性发放购房补助、提高住房公积金贷款额度、优化房地产开发项目计容要求等措施备受市民关注和欢迎。其中，要求自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售。

在上述政策发出同日，肇庆市住房和城乡建设局同步发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》（以下简称《通知》），要求肇庆各房地产开发商、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。

相关举措出台有何考量、如何促进肇庆房地产行业高质量发展？肇庆市住房和城乡建设局相关负责人日前接受南方日报、南方+采访时表示，上述政策旨在通过公开透明的公摊计算和销售计价行为，让群众明明白白消费，自由自愿购房，减少购房群众因住房公摊面积不清晰而引发矛盾纠纷，维护交易双方合法权益。通过因城施策用好用足政策工具，支持刚性和改善性住房需求，促进肇庆房地产业平稳转型发展。

按套内计价≠“取消公摊”

旨在规范优化定价促进“明白消费”

此轮政策中引发关注的“以套内面积计价宣传销售”条款被一部分网友解读为“取消公摊”。肇庆市住房和城乡建设局相关负责人回应，肇庆市出台21条措施中并没有“取消住房公摊面积”这一提法，实际上政策文件中在“按套内面积计价宣传销售”前有一句话：“推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率”。

根据肇庆相关举措要求，肇庆将对商品房实行按套内面积计价宣传销售。此举既可以让购房者明明白白消费，减少在面积误差测算中的模糊空间和猫腻的可能，又能客观上促使开发商在住房面积计算时更精准、更合理。

“按套内面积计价，大家能清楚了解自己所购的商品房有多少自己独立享有的面积，减少对面积和单价的争议。”该负责人介绍，按套内面积算误差，简便可行，业主自己就可以测量；而按建筑面积算，主要由开发商及专业部门测量，业主较难算得清楚。

该局近期还将发布住房公摊面积计算公式模板，明确纳入公摊面积计算的公共建筑及相应比例，要求各房企必须在楼盘销售现场的显著位置进行公示，并同步将测绘机构出具的楼盘测绘报告备存在售楼中心，供群众查验，以便购房者真实掌握住房公摊情况。

同时，他表示，公摊面积一定程度上是客观存在的。不同的公摊面积，会反映出所购商品房外部空间的舒适度。比如，同样在符合规划条件和国家设计规范要求情况下，走廊、电梯门厅等位置，面积大一点或小一点，是会很直观地反映出舒适度。所以，以套内面积计价宣传销售的形式，既可以对实打实得到的独享面积计价情况进行自我考虑，也可以兼顾考虑公摊面积情况，以便更好分辩出商品房的性价比。

在肇庆之前，已有重庆、香港等城市宣布按照套内计价销售房屋。其中，重庆很早就提出按套内面积计价，尽管在2021年修订《重庆市城镇房地产交易管理条例》中仍然保留套内面积和建筑面积两套计价标准并行，但也规定了交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

中原地产首席分析师张大伟指出：“从购房者的角度来看，他们更需要的是公摊面积计算的透明化，以及物业费等费用的合理计价方式。”

“算法”不影响购房总价

新供地楼盘可豁免部分公共建筑计容

对于大家关心的“以套内面积计价销售”是否会引起楼价波动？肇庆市住房和城乡建设局相关负责人表示，决定楼房价值的主要包含交通、区位、品质、配套等因素，房屋总价一般不受到计算方式的影响。不过，单价方面，在房屋总价没有变化的前提下，折合了住房公摊成本，以商品房套内面积计算的单价会比以建筑面积计算的单价高。

上述说法也得到市场一线销售人员的证实。肇庆城投·星悦四季楼盘工作人员介绍，新规出台后，该楼盘采取按套内面积计价和按照建筑面积计价两种方式，“两种计算方式的单价有所不同，但得出的最终价格是相同的。至于后续的物业管理费，根据目前执行的上位政策，也还是要将房屋公摊面积纳入计算。”

南方+记者还以购房者身份致电了肇庆本地房地产资讯平台“肇房网”，一名房产顾问向记者表示，“按照套内面积计价宣传销售”并不意味着购房者不需要为公摊面积付费，“毕竟开发商的成本摆在那里，购房者需要为此付费。”对于不同的计算方式采取不同的价格，该名房产中介解释，“这就像是买一个榴莲，‘去壳榴莲’的单价相比于‘带壳榴莲’会更高。”

肇庆市住房和城乡建设局相关负责人认为，按套内面积计价宣传销售，长远来看有利于提高开发商提升公共空间品质的积极性。在目前房地产市场已转变为买方市场的大环境下，可促使房企错位发展，开发满足群众多样需求的住房产品。如对于刚需型的群体，开发商可配套建设与之适应的公共设施，打造公摊少、价格优、性价比高的住房；对于改善型的群体，开发商可通过良好的公共服务设施和舒适宽敞的公共环境空间，打造高标准高品质的楼盘项目，增加吸引力。

肇庆市住房和城乡建设局相关负责人同时表示，落实《若干措施》，肇庆将对新供地的楼盘项目，对规划要求配建的公共建筑，如社区服务站、文化室、养老设施、警务室、变电站等，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间等不计入容积率；公共绿地、重要景观带、因规划要求封闭的阳台等按一半计容。以上不计容建筑物均不纳入住房公摊面积计算。

“这个措施，实质是让利给房企，降低企业拿地的成本，引导企业将更多的资金投入到提高楼盘公共空间品质水平上，打造高标准高水平的住宅小区，从而为购房者提供高品质、低公摊的住宅产品，最终达到让利于民的目的。”上述负责人表示。

政策带来拉动效应

“五一”期间肇庆楼市升温

此次肇庆市出台《若干措施》，是肇庆紧密贴合国家政策，坚持因城施策、创新政策工具、促进住房消费和房地产行业提振发展的重要举措。除规范“以套内面积计价宣传销售”外，还涉及支持促进住房消费、加大住房公积金贷款支持力度、提振房企投资信心和促进行业提质发展等方面。

其中，肇庆提出“旧转保”路径，为群众住房“旧换新”提供了一个创新的、更直接有效的渠道。具体而言，就是存量房屋持有人可以将持有的符合出租条件的商品房交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买肇庆范围内的新建商品房，而原房屋作为保障性住房房源，且产权所有人不变。

这与当前众多一二线城市以“代售购新”“政府回购”为主的“以旧换新”做法不同，政府层面投入的成本更低、更灵活、更具操作性。

同时，肇庆市实施阶段性购房补助，为助民购房，对购买肇庆市内新建商品住房的给予补助5000元/套；为体现助农进城，对农村户籍购买肇庆市内首套新建商品住房，在上述补助5000元/套的标准基础上，增加2000元/套，同时，购房补助的套数没有设上限。

此外，肇庆此轮政策还包括加大公积金支持、提高住房公积金贷款额度，政府投资性项目等试行“工购房”房票结算制度、盘活存量用地和商品房等硬措施。

肇庆楼市政策出台后效果持续显现，较好地提振了市场预期和群众购房信心，对五一假期肇庆市的商品房销售带来明显拉动作用。

据统计，5月1日至5日，肇庆全市各楼盘共接待看房群众约29460人（批）次，成交（含下订）以及意向购买的商品房（含公寓、商铺）共1459套。按套内面积计算约12.92万平方米，按建筑面积计算约15.63万平方米，相当于3月份单月交易面积的62.87%，销售金额约9.94亿元，相当于3月单月交易额的72%。

肇庆市住房和城乡建设局表示，接下来，将结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究更多政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

南方+记者 吴帆 葛政涵 卢逸轩 柴亚娟

通讯员 林春明