你是否赞成取消公摊？ 赞成，购房成本会更低 反对，对居住品质有影响 无所谓，房产总价不会变 提交

又有城市对“公摊”下手了。

不久前，广东肇庆发文明确：自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售。一时间，“公摊面积”这一争议不断的话题“又双叒叕”进入大众视野。

这些年，有关“取消公摊”的呼声从未间断，甚至有不少人认为公摊就是侵占了业主利益，直接将它与“买房亏不亏”挂钩。那么问题来了，为什么大家会“苦公摊久矣”？老生常谈的“取消公摊”，取消的究竟是哪些面积？

去掉“公摊”，房价会变？

公摊面积一直是购房者心中的“疙瘩”——它不属于我家，并不为我独享，我却要为它埋单。

而“苦公摊久矣”的关键问题在于“不透明”。在买房时，公摊面积的不透明是弊病之一，毕竟购房者不太可能真的拿着测量设备，把套内面积和共有面积一点一点地算出来。

数据显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％—30％左右。然而，诸如“110平方米的房子到手仅61平方米，31%的公摊面积变成了46%”的新闻也屡见报端。

开发商虚假做大公摊，导致实际居住空间缩水。也就难怪大家视公摊如“洪水猛兽”，视套内计价如“救命稻草”了。

“在房价贵的同时，还买到了一些不属于自己独享的居住空间，肯定会觉得这笔房屋买卖太坑了。”易居研究院研究总监严跃进分析道。

中指研究院研究副总监徐跃进则认为，按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

在肇庆之前，已有重庆、香港等城市宣布按照套内计价销售房屋。其中，重庆很早就提出按套内面积计价，尽管在2021年修订《重庆市城镇房地产交易管理条例》中仍然保留套内面积和建筑面积两套计价标准并行，但也规定了交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

重庆某在售楼盘，户型图中明确标注了“建筑面积”和“套内面积”

不过，从多家媒体对重庆楼市的报道来看，“套内计价”并没有完全在重庆贯彻，主要针对的是主城区的新房，而在区县的房屋销售，以及主城区的二手房，仍按照建筑面积计价，另外契税、物业费、装修等，也都按建筑面积计算。

对于按照套内计价的标准是否会影响房价，人们讨论出的风向并不统一，看涨看跌均有。

某在建项目  南方+ 葛政涵 拍摄

但这其实是一个很简单的经济学道理——商品的价值决定价格，价格受到供求关系的影响。事实上，过去十年来经济形势的变化，房价的上行下行走势变动，也印证了这一原理。

“由于房屋的定价总成本没有发生变化，所以房屋总价也不会变。”严跃进认为，从建筑面积到套内面积，实际单价会提高，但因为总价不变，所以本身也谈不上有什么影响。

无独有偶，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚也曾在去年10月发文称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化。文章还指出，“至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”

如果拿榴莲作比喻，你会发现，在水果摊贩那里，去壳果肉的单价其实远高于带壳称重的榴莲，但少了“开盲盒”的风险，明确知道自己花的钱是实实在在买在了榴莲果肉上。

“公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”中原地产首席分析师张大伟说。

广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明同样指出，以套内面积出售房屋后，可能会对建筑里面的公共空间产生影响，比如开发商可能会按最低标准来做走廊通道等。“不过，国家对建筑内公共空间的面积也是明确规范的，对公共空间的影响应该不会很大。”

对于公摊，更应关注什么？

按照《商品房销售管理办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。在现实生活中，房屋的公摊面积大致包括这两部分——

一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

这些公共空间其实都是房屋的必要设施。因此，即便“按照套内计价”“取消公摊”等要求贯彻下来，这些公共空间也是必须存在的。

李宇嘉认为，公摊面积的部分也是住房消费和社区生活的一部分，但关键是套内和建筑面积的明确、差异，目的是要让人们知道自己公摊了多少，公摊在哪些地方。

他进一步指出，所有这些都要暴露在阳光下，杜绝开发商虚假做大公摊，销售时的公摊和实际测量的公摊面积存在差异，导致百姓权益受损。“另外公摊的价格和房屋本体的价格，应该存在差距，因为建设成本是完全不同的。”

“所以本质上公摊的问题，是房价和明明白白消费的问题。”严跃进说。

徐跃进亦指出，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。

广州某新盘推出产品样板间阳台提示“增加花池改造部分”  南方+ 葛政涵 拍摄

相反，近期不少新推出的楼盘得房率越来越高，有的甚至高达“110%”。严跃进指出，这主要得益于地方政府对于高品质住宅的建设给予了一些支持政策，比如说现在很多地方阳台相应的建筑面积只算一半，买房的成本没有增加，居住的面积增加了，提升了居住品质。

事实上，比起是否取消公摊面积，徐跃进认为更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。“业主应该清楚地知道有哪些公摊面积，并且在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理分配。”

“从重庆和肇庆的情况来看，购房者仍然要为公摊面积买单，但从购房者的角度来看，他们更需要的其实是公摊面积计算的透明化，以及物业费、取暖费等费用的合理计价方式。”张大伟说。

此外，马向明还提到，高层建筑里边的公共空间如大堂、走廊通道、电梯等，原来分摊到每个人身上，每个居民会感觉到“这些东西我付了钱的”，公共意识会加强，共同维护。改为按照套内面积计算售卖后，这种公共意识可能会减弱，对公共空间的关注度、维护意愿可能会下降，相应地愿意付出的维护成本如物业费可能也会影响。“取消公摊面积后，对居住品质产生的影响，更有待进一步观察。”

南方+记者 柴亚娟 葛政涵

话题研究员 邵玉梅