新修订的《茂名市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《实施细则》）于今年5月1日起正式施行，有效期五年。《实施细则》共32条，分别就物业服务收费管理形式和管理范围、茂名市住宅物业管理服务等级标准、调整物业服务收费标准的要求和程序、物业管理区域内公共水电分摊的方式以及公示要求、物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收、物业管理区域内停车服务收费等方面作出了明确规定。

《实施细则》显示，物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化。

——明确“保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费”实行政府指导价；“别墅、业主大会成立之后的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费”实行市场调节价。

——明确实行包干制的物业服务收费，不含公共水电费用。明确垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价。

——明确装修保证金（押金）由物业服务人与业主按照有关保证金的法律、法规规定执行。

——明确实行小区出入证管理的，物业服务人应当免费为每户业主配置一定数量出入证。

《实施细则》重新核定了《茂名市住宅物业管理服务等级标准》。

——新核定的《茂名市住宅物业管理服务等级标准》，充分考虑高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，方便业主实施监督，更加有利于物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。

《实施细则》增加了调整物业服务收费标准的要求和程序。

——针对近年来住宅小区调整物业服务收费标准时纠纷较多的问题，根据《中华人民共和国民法典》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的相关规定，增加了普通住宅调整物业服务收费标准的要求和程序，把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主，避免物业服务人单方面主导物业费调整过程。

——规定前期物业服务必须通过法定程序选聘物业服务人。

《实施细则》明确了物业管理区域内公共水电费用分摊的方式以及公示要求。根据包干制和酬金制的构成以及支付方式不同，《实施细则》规定实行包干制的物业服务收费的，不含公共水电费用。目前我国规范城镇供水供电收费的原则是终端使用者付费，因此公共照明等公共设施所产生的电费应当由最终使用者即全体业主进行合理承担。

——修订后的《实施细则》通过列举方式明确了公共水电费用分摊的标准以及方式，避免物业服务人与业主因分摊范围和方式约定不明产生分歧。

——删除了“实行政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后，每平方米的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价”的条款。

——要求物业服务人应当每月将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在物业管理区域显著位置向各用户公示。

《实施细则》明确了物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。

——现实中，业主对“法定产权面积”的理解产生误解，仅按车位的使用面积而非车位建筑面积交纳车位物业服务费，导致产生较多纠纷。修订后的《实施细则》明确了车位的“法定产权面积”为“建筑面积”，车位的物业服务收费按车位的数量或车位的建筑面积计收。

《实施细则》明确了物业管理区域内停车服务收费的规定。

——明确了物业管理区域内的机动车停放服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务人、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。

——停车场经营者已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

（点击链接查看：关于印发《茂名市物业服务收费管理实施细则》的通知）

http://jianshe.maoming.gov.cn/tzgg/tz/content/post_1323226.html

南方+记者 邓建青