近日，第一太平戴维斯发布了今年一季度大宗交易市场报告。该报告显示，2023年全年，北上广深四大一线城市录得大宗投资市场完成交易总额达约人民币1693亿元，同比增长逾22%，投资市场的情绪在2023年第四季度略有回升。其中，深圳大宗交易成交39宗/283亿元，成交金额大幅增长近1/3。

第一太平戴维斯华南投资与资本市场部朱章婷表示，房地产政策及货币政策的放松，将进⼀步刺激投资⼈进⾏资产配置。写字楼仍为主流标的物。随着房地产结构型调整、⼈⼝老龄化、服务消费增⻓等因素，保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资⼈中⻓期的关注。

上海独占全国大宗交易额近四成

随着越来越多的业主将更多的资产投放市场，价格经历不断调整，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会。

根据第一太平戴维斯数据，2023年全国房地产大宗市场交易量同比回升，录得总成交金额约2292亿元。零售、酒店及公寓或住宅类成为投资增速更快的资产类别。政府平台公司、实业买家以及外资投资者皆在核心市场有所斩获。值得关注的是，在外资大宗交易市场比较活跃的上海，去年全年录得886亿元交易额，占全国交易额的比重约38.7%。

北上广深2018-2023年大宗交易走势

从成交数据分布来看，四大一线城市的成交额占全国的大头。2023年全年一线城市成交额约1693亿，占全国成交总额约74%。非一线城市成交总额约600亿，其中成交额最高的二线城市包括苏州、武汉、天津及成都。一些开发商及业主正在持续出售一些非核心资产来偿还负债，买家多为当地企业作为自用、地方开发商及政府平台。

止住三连跌，深圳成交额首现增长逾三成

第一太平戴维斯统计数据显示，2023年全年，深圳大宗交易成交39宗计283亿元，同比大幅增长32.2%。这也是自2019年达到411亿元成交额高点之后，经过连续三年的下滑，首次出现成交额增长，且大幅增长。从横向对比来看，深圳以成交额近1/3的增幅领先北京、上海和广州。

需要说明的是，前述大宗交易的统计口径为交易价格大于1亿元人民币的市场化交易，不包含债务重组或纾困类交易。就成交物业类型而言，深圳去年成交的办公类物业最受投资者青睐，约占全年大宗成交宗数的60%；内资买家占主导地位，占总宗数的约92%。

在2023年深圳市场的大宗交易区域分布中，南山、宝安和福田三区成为交易的主战场，三区分别以37%、24%和19%的占比全面领跑各区。其中，南山区更是以近四成的占比高居首位。

首尾两个季度成交金额领先，商业办公/M0高占比

从统计数据来看，去年四个季度分别成交13宗/107亿元、8宗/47亿元、7宗/50亿元和11宗78亿元，第一季度和第四节度成交金额分别位居前两位；从成交物业类别来看，第一季度成交中包括了商业办公/M0、公寓/酒店和厂房三类，而在第四季度的成交物业的金额占比来看，商业办公/M0一骑绝尘，另一类物业类型为占比颇低的商铺。

从物业类型的分布来看，去年第二季度和第三季度，还出现了土地和物流类别。尤其是第二季度，成交物业类型出现了除土地之外的物流、公寓/酒店、商铺、厂房和商业办公/M0的其余全部类别，其中，商业办公/M0占比仍超过半壁江山。

2023年深圳大宗交易分布

在去年第三季度内，深圳全市成交金额与第二季度略有增加。不过，与一季度相比，尚不足其五成。该季度内，也有一类物业成交金额超过一半，不过，该成交物业类型为土地。

综合来看，去年四个季度，深圳的大宗交易呈现了两个特征，首尾两个季度成交金额占比较高，但成交物业类别集中在商业办公/M0这一类别；而第二和第三季度成交金额占比较低，但成交类别更丰富。

另外，从成交格局来看，2023年深圳大宗交易总成交额仍是办公物业（商办及研发办公）领衔，全年累计约186亿人民币，这一格局与往年相比基本保持稳定。

自用类买家占主导

根据第一太平戴维斯数据，从交易额总量来看，2023年深圳内资买家比例扩张至91%；而外资买家而言，来源则主要集中于地产基金及港资客户。从交易宗数来看，2023年自用类买家仍占主导，尤其在办公及工业类成交。去年年底政府投资平台交易频出，用于区域招商引资及产业引进的载体功能。

从买家性质来看，去年深圳大宗交易额中，国资（政府平台）和企业占比并列第一，均为41%的占比，开发商占比为11%，外资仅占2%。而从行业分布来看，银行为第一大买家所处的行业，第二位和第三位分别为能源和证券行业，分别占比19%和10%，三类行业的买家占比49%。

第一太平戴维斯分析认为，内资买家仍将成为主要驱动。过去两三年，资本价值持续回调，投资⼈积极关注⾼性价比投资机会， 具备上Reits条件的底层资产更受青睐。2024年重点仍为扩⼤内需，聚焦物流、冷链、 ⻓租公寓等“新经济”产业资产。

【撰文】邱永宽