4月9日，第一太平戴维斯（Savills）发布了2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望的报告。报告指出，业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型的租户对甲级写字楼的需求释放。其中，包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落，全市季度净吸纳量录得3.5万㎡。

第一太平戴维斯（Savills）2024年第一季度深圳房地产市场报告发布会

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，2024年第一季度，深圳经济持续恢复、开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。

新增供应超30万㎡，深圳甲级写字楼空置率逾3成

统计数据显示，2023年，深圳GDP同比增长6%，增速在四个一线城市中高居首位，2024年深圳GDP预期增长目标为5.5%，这为深圳包括甲级写字楼在内的办公需求和升级奠定了基础。

2024年第一季度，深圳甲级写字楼新增传音大厦、乐普大厦、前海交易广场T1和中集前海国际中心东塔四个项目入市，共新增31.2万㎡的供应面积。截至季末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1122.8万㎡，同比增长11.6%。

根据第一太平戴维斯数据，在各子市场中，南山区存量甲级写字楼面积约583万㎡，存量占全市比重扩至51.9%。今年一季度，深圳全市甲级写字楼平均空置率仍因大体量新项目入市而结构性环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点至30.6%。

不过，在全市空置率上升的同时，也要看到部分子市场区域空置率出现了分化——尽管福田、南山、罗湖和宝安四个主要子市场空置率同比均上升，但今年第一季度，罗湖和宝安两区空置率环比分别下降0.3个百分点和2.3个百分点，对应的空置率分别降至30.9%和25.9%；而南山和福田两区则环比分别上升3.1个百分点和0.3个百分点，对应的空置率分别升至36.4%和22.7%。

搬迁需求占比近6成，租金价格承压

就行业需求表现而言，今年一季度，除信息技术、金融及专业服务行业需求表现较为稳健以外，深圳零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。

从需求结构来看，2024年一季度，深圳的甲级写字楼租赁成交中，搬迁类需求占比高达59.3%，新设类租赁需求以29.6%的占比位居次席，扩租类需求仅占3.7%。在租赁成交面积段方面，1500㎡-3000㎡的面积段占比达1/3；800㎡-1500㎡位居次席，占比22.2%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析指出，第一季度内，绝大部分租户仍对租金价格敏感度高，业主继续执行更多大力度优惠方案。截至季末，全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民币163.9元/月/㎡。

根据第一太平戴维斯分析研判，预计2024年深圳全市新增供应将达到89万㎡。其中，第二季度预计将有7个新项目交付入市，共为市场带来约37.2万㎡的新增供应面积。南山区仍是今年新增供应集中放量的子市场和区域，预计在全市新增供应的比重超过8成。其中，第二季度入市的7个项目均集中在南山区。

谢靖宇表示，随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力，源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长，并提振相关行业写字楼租赁表现。尽管如此，整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压，写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。

【撰文】邱永宽