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北京、广州等四城同日调整住房公积金政策、多地取消首套房商贷利率下限、超30城支持房子“以旧换新”、调整离婚购房相关限制……4月以来，多地开启了新一轮房地产政策调整期。

新一波政策潮要来了吗？政策重点在哪？未来房地产市场又将走向何方？

一线城市贷款政策再度优化

4月8日下午，广州住房公积金管理中心发布消息，调整个人住房公积金贷款最高额度等事项。一线城市房地产政策的调整，立刻引发关注。

广州调高公积金贷款最高额度，一人申请贷款的最高额度调整至70万元

根据广州新政，用公积金贷款购买自住房时，个人申请贷款的最高额度从此前的60万元调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度从100万元调整至120万元。

同时，对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度还可上浮10%，即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达77万元和132万元；对购买新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行，即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达84万元和144万元。

就在同一天，北京发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，其中明确，同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。

“提高公积金贷款额度，有利于提振刚需和改善性购房的积极性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

除北京、广州，4月8日，苏州、沈阳也相继出台公积金政策，其中苏州推出“零存零取”公积金贷款产品，沈阳放宽了“商转公”贷款的申请条件。

一直以来，公积金的属地属性较强，相比商贷利率更低，满足居民住房刚需的特征明显，优化公积金政策是地方提振楼市的主要手段之一。截至4月9日，2024年各地已出台公积金相关政策约70条。

除了公积金政策调整，广东多地还在贷款利率上进行了调整。从4月1日起，潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限。此前，东莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江、肇庆、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。

据不完全统计，全国包括南昌、赣州、青岛、烟台等多个城市，也宣布自4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

不设下限意味着，可以突破差别化住房信贷政策对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20，降低按揭利率有助于降低购房成本、刺激刚需群体购房。

调整公积金贷款额度以及降低房贷利率，本质都是降低购房成本，体现了各地对住房消费的支持与推动。

多地楼市新政“上新”

近几个月来，全国多地接连调整房地产相关政策。

在北京，“离异3年内不得京内购房”的限购政策被废止。根据此前要求，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。政策废止后，离婚购房不再审核离婚年限，只要其他资格达到要求即可购房。

此前，“假结婚、真购房”，通过购置多套房炒房的行为屡见不鲜。但目前，居民购房基本以刚需或换房改善性需求为主，专家表示，随着投资性购房基本退出，旧政策不再适应新形势。

今年以来，不少地方也开始推行“以旧换新”。

比如在4月1日，郑州市印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

在江苏海安市，4月2日举行商品房“以旧换新”房票集中发放仪式，首批15名置换业主签约后，当即领到工作人员现场制作的房票。

据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。

为何会出现这一波房地产市场政策潮？

“当前，房地产市场调控的自主权已经给到地方，地方负有稳定行业和市场的责任。”李宇嘉说，3月22日召开的国常会也明确“要进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策”，这些都促使各地掀起了一波政策高峰，“广东房地产市场很重要，接下来或还有相关政策调整、出台。”

当前房地产市场的现状，也对更多政策调整有需求。

今年1—2月份，国家统计局数据显示，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。中指研究院数据显示，今年一季度，全国重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右。“不论是从销售数据还是去库存的数据来说，房地产市场都还是需要进一步的支持。”易居研究院总监严跃进认为。

房地产市场将走向何方

进入4月，后市如何？

“预计4月份开始全国50城新房交易指标将有改善可能。”严跃进认为，当前新房成交已构筑底部，二季度楼市将持续复苏，其中一线城市正扮演复苏的领头羊角色。

而在今年一季度，二手房市场的表现相对新房更好，专家也认为接下来各地在二手房上的政策力度会加大，“只有把二手房盘活了，大家才有能力再去换房，二手房、新房的循环才能盘活。另外，对于改善性住房需求，接下来在住房面积标准、进一步降低首付等方面可能会有一些突破性政策。”严跃进表示。

在广深，今年3月出现二手房市场“小阳春”。“3月的销售主要是‘以价换量’，并且是为就业、结婚、入学的刚需为主，随着这波需求释放，4月的成交量可能会承压。但今年4月可能会比去年4月更好，因为有着这次的政策潮的刺激。”李宇嘉说。

一系列调控政策后，房地产最终究竟会走向哪里？回顾今年国常会，“加快完善‘市场+保障’的住房供应体系”或许就是最终的答案。

住房既是民生大事，又关乎经济发展。“通俗理解，就是要让保障的归保障，市场的归市场。”李宇嘉认为，未来商品房和保障性住房将严格分开。

“破局需要土地和产品层面的供给侧结构性改革，未来商品房项目将不带价格、配建、户型等限制，最终满足市场对于豪宅、改善型的需求，也即让商品房回归真正的商品属性。”李宇嘉表示。

那么刚需和保障的住房如何解决？这一部分更多通过保障性住房解决。

“新市民、年轻人等，这个规模非常大，更多通过配租、配售保障。”李宇嘉进一步认为，这里可以借鉴新加坡住房制度的内核，在年轻人、新市民的群体间构建有租有买、价格比较低的保障性住房体系；而纯市场化的商品房，主要用于改善性需求和豪宅需求等。

“当刚需的住房问题真正解决了，也才能真正实现‘市场的归市场、保障的归保障’。”李宇嘉表示。

【撰文】话题研究员 张子俊 唐柳雯 洪鑫

【策划】纪蓓 丁晓然