▲2017年8月17日，重庆市江北区郭家沱的一个小镇，这里的建筑很多建于上世纪五六十年代。图文无关。（东方IC/图）

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小区治理中，需要大家学会达成公共性，既声张自己的权益，也要承担自己的义务；既知道积极诉求的意义，又明白遵守规则的重要性。只有这样，才能消除戾气，走出囚徒困境。

文｜刘远举

责任编辑｜陈斌

中国小区的早衰或老化，已具有相当的普遍性。有的小区房龄才十几年，各种设施就已严重地衰败了。绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设，更严重的是电梯经常故障，以及类似窗户坠落，外墙瓷砖、附属设备跌落等严重事故。

导致这种现象的直接原因是物业无力。

国内物业公司的服务水平不一，住户对楼房保养的意识也不够，维修基金的缴纳和管理存在问题，这导致小区楼房的老化速度加快。

在楼房保养方面，国内外存在显著差异。一些发达国家，住房保养制度完善，维修基金的缴纳和管理较为规范。物业公司和住户之间配合紧密、共同管理，定期进行设施检查和修缮，确保资金用于楼房的保养和修缮，维护楼房的良好状态。

如果发达国家不可比，巴西的情况则更接近中国。

在巴西，小区物业的规范也非常多。有关于健身房、游泳池、聚会场地的预定使用，更具体的，包括小区游泳池是否允许外来人使用，在泳池能否播放音乐，能否喝酒。有对宠物的规定，包括是否能在小区遛宠物，宠物是否能进入客用电梯等等。有对噪音的规定，比如周末不能装修和搬家，小区内不能骑自行车。有对外观的规定，比如不能改动阳台的外观，阳台不能晒衣服，垃圾不能放在家门外。业主违反了这些规定，就可能会被物业罚款，这个罚款的金额还不低。

这些规定，本质上都是业主自己制定的。业主入住的时候有个初始规定，业主大会只要达到2/3就可以增加或去除。所以规定虽然严格，本质上还是自我治理。

小区治理，最根本的问题还是钱从哪里来。小区游泳池改造，健身房装修及添加设备，楼外墙颜色粉刷，小区车位重新划分等，小区的修缮维护、设施更新，都需要钱。

与中国一些人拒交物业费不同，巴西的物业费，强制性大得多。拒交物业费，过了缴费日期，就有2%的滞纳金，每天还有0.03%的利息。如果超过一定的期限，就会被定为失信人，名下房产不能买卖，不能贷款，名下公司不能参与政府招标，不能给人做担保，严重时名下房产会被强制拍卖。

当然，这些规定，只对中产有威慑。对真正的贫民来说，社会信用体系对他们的影响不大。低保、公立教育、医疗都不会受到影响。这也体现了信用体系的克制性。它只是一个经济纠纷的解决方案，而并非道德档案。

他山之石可以攻玉，但却不能照搬。

一般而言，物业和业主之间的纠纷，一般都定性为经济纠纷。警察可以在一定程度上进行调解，但没有相关职权对经济纠纷的内容直接干涉，最后都是走司法途径。司法途径，对业主而言，成本较高，而较大规模的物业公司都有法务，边际成本低。这种不对等，就形成了在中国的实际生活中，业主往往以不交物业费来对抗物业较差的服务，以此施压，要求物业解决问题，提高服务。由于物业追讨成本较高，也不会非常急迫地追讨，往往一直拖着。当然，有些人滥用这一点，故意拖欠物业费，企图赖掉。

当然，物业无力只是表面原因，小区早衰的深层次原因是业主缺乏小区公共治理意识。

缺乏小区公共治理意识，首先会导致“公地悲剧”，小区的公共设施就会被滥用。比如，小区草坪，大家都不爱惜，有些人在上面踢球，对草坪的消耗极大。“搭便车效应”也是一个重要原因，人们都指望别人出力、出钱，自己什么都不用干，反正，搞好了自己可以享受。不想承担成本，在小区投票收费或动用维修基金的时候，就会投票反对，很多修缮就无限期搁置，小区就会早衰。最终，小区业主就会陷入囚徒困境，都会因为小区早衰承担资产加速贬值的损失。

中国小区业主难以形成共识，有一个很重要的原因就是小区太大。如果缩小小区规模，公共性就更容易达成。还有一个更加麻烦的原因在于，现在很多小区，有公租房、廉租房与商品房搭配，不同经济收入水平与社会阶层的业主，要形成共识就更难。

在形成业主小区公共意识，促进治理方面，政府可以提供一些制度性的基础设施。比如，投票是小区治理的基础，但现在投票非常麻烦，还处于一个原始的状态。电子化、实名化的投票方式，比如小程序，对各地政务平台来说，都不是难事。减少投票成本，降低表决成本，对提升中国小区的公共治理，训练国民的公共意识，都是有好处的。

归根到底，小区治理中，需要大家学会达成公共性，既声张自己的权益，也要承担自己的义务；既知道积极诉求的意义，又明白遵守规则的重要性。只有这样，才能消除戾气，走出囚徒困境。

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