没有物管，靠业主自管，小区不但运营良好，还能盈余超百万元？

近日，广州市海珠区祈乐苑小区门前，“热烈庆祝小区成功自管十周年”的红色条幅成为小区的醒目标识。去年，该小区通过自管物管费、广告费、停车费等收入超过550万元，羡煞旁人。

一石激起千层浪。这些天，广州一些小区业主群更加热闹，不少正在筹建业委会或正在换选新物管的业主越发好奇，祈乐苑探索自管近十年有哪些得与失？更多小区管理之困如何突围？小区管理如何更好走向善治？

近年来，城市社区治理之痛近乎众所周知。在国内，部分城市的业委会覆盖率不足5%。今年两会上，多名全国人大代表关于解决物管与业主之间矛盾频发的建议，再次将这一话题拉至聚光灯下。

广州祈乐苑小区庆祝自管“十周年”

“出圈”

老小区自管还能盈利？

午间，中山大学退休教授李老师正在祈乐苑凉亭内休息。对于祈乐苑的环境，李老师挺满意：“这个小区相比以前改善不少，如今物管费不贵，小区设施还会时常翻新。”

“这十年小区只涨过一次物管费。”祈乐苑服务中心主任李政文介绍，周边不少小区物管费超过2.5元/平方米，哪怕是那一次大幅提价50%以后，小区的物管费依然是楼梯房1.2元/平方米、电梯房1.5元/平方米。

祈乐苑小区利用公共收入对公共广场进行翻新整修。

步入祈乐苑小区，喷泉、花园、休闲场所干净舒爽，小区内安保、保洁人员各司其职。记者在祈乐苑客户服务中心内看到，几张明细单贴在收费窗口，管理费缴费通知、水电费明细表、收费指引分别公开贴出。

凭借物管费低廉、十年只涨1次管理费、自管三年后结余近600万元投入公共设施建设、账目清晰等优势，这些年祈乐苑不时引起热议。

如何自管？据悉，祈乐苑业委会成员负责小区物业的管理事务，业委会通过小区物管中心与安保、清洁及小区客服等用工人员签署劳动合同，保障小区的正常运转。由此，该小区形成了迥异于众多大型异质性社区的“业委会—物管中心—职能部门”物管服务三级架构式治理机制。

“从一开始小区就决定，业委会成员不能在这领取工资。”李政文受聘于小区物管中心，和客户服务中心内其余50余名员工一样，服务人员的工资来源正是小区的公共收入。她并非业委会的成员，目前祈乐苑业委会有7名骨干成员，均为兼职不领薪酬。

“小区专门聘了财务人员，每个月月底会公布上个月财务收支情况。”祈乐苑业委会负责人冼敏强指着1月的小区财务公布情况表示。

祈乐苑小区所公示的支出明细。

在祈乐苑休闲广场旁的告示栏，记者看到，2024年1月该小区营业内收入为59万余元，营业外支出则为47万余元。薪资福利、管理费用、保洁、物资设备等费用清单被详细列出。据了解，该小区去年收入达550万元，包括物管费、公共停车费等收入大部分都用来维护小区开支或投入小区建设。“说到底就是没有中间商，那结余的利润就可以更好花在小区建设上。”冼敏强说。

祈乐苑有接近1500户住户，最早的楼房建于1999年。如今，这个年逾二十年的小区不但没有显得老旧，通过自管运营，正不断翻新。

据了解，祈乐苑在实行自管后，物业管理成本下降，营收利润直接用于小区的日常维护、翻新，生活环境有了巨大的变化。前几年，业委会应业主的要求，将小区全部楼梯房的楼梯间进行翻新。今年春节前，小区又应业主的要求翻新了小区的公共广场，还在这个新场地上办了一场其乐融融的挥春活动。这些都让业主对自管的获得感更加真实可感。

祈乐苑内翻新的设施。

挑战

也曾尝试过“半自管”

自管并非易事，祈乐苑一路走来也遇到不少挑战。

“近几年小区管理才慢慢步入正轨，之前很多管理的细节繁杂，都需要业委会亲力亲为去解决。”冼敏强坦言其中不乏困难，当初因为物管服务让人太失望。

在冼敏强记忆中，物管的变差是一个循序渐进的过程，到2012年时已让人忍无可忍：大门没人看，垃圾满堆没人清洁，水泵、消防设施破烂不堪……甚至小区内连续出现偷盗，让整个小区的房价也比周边低了一两成。

“一个越烂的小区，成立业委会就越容易，因为大家都看得到破烂的程度。”回望来路，冼敏强表示，这样业主才能团结一致投票把物管“炒”掉，但成立业委会的标准就不低，需要组织投票达到一定的比例，但正是物管公司糟糕的服务，让所有业主们都愤怒了，最终一蹴而就得以成立业委会。

冼敏强坦言，成立业委会时，业主们实际上是没想过要自管的，最早想的还是一种“半自管”。据介绍，早在2013年6月，祈乐苑召开业主大会，成立了第一届业委会，并更换了物管公司，逐步开始施行“半自管”。

在“半自管”期间，业委会加强了对物管公司的监督。但仍在2015年初发现了新聘的物管公司存在“吃空饷”情况，明明只有18名保安，拿工资的竟然有25人。忍无可忍，2015年2月，祈乐苑业主通过投票再次“炒”掉物管公司，开始实施完全自管。业委会自聘物业管理人员，组建物管服务中心。物管服务中心直属业委会管理，下设行政部、安保部、工程部和清洁部，共计50余人。

专业的物管公司都管不好，靠业主加外聘人员，这可行吗？起初，也有部分业主有顾虑。但随着自管后，祈乐苑通过物管利润逐步提升了安保、保洁等人员工资，社区环境逐步改善，业主对新办法更多信任，自管之路也越走越顺。

“以前这里环境脏乱差，是业委会和业主一点一滴努力才把社区搞得这么漂亮。”提起十年前和如今的环境之变，1999年即入住小区的居民邓伯感慨道。

近年良好的口碑也让祈乐苑成为当地换手率较高的小区。没有传统的物管公司而由业主自管，是否会让“新祈乐苑人”不适应？对此，刚刚搬进来不到两年的冯阿姨告诉记者，相较于自己此前居住的小区，小区公共卫生管理上还有提升空间，更换老旧电梯需要按照规划走，推进速度还不够快，但所幸物管费在广州的小区里绝对不算贵。

目前，小区日常业务多在微信群交流推进。遇到居民提出的较大议题，则按常规进行方案制定、业主大会投票表决。如今，小区内已形成了一套“公约”：大事由业委会召开居民大会进行讨论，小事由受聘于业委会的客服中心办理，麻烦事则交由社区一同协调。李政文介绍，2021年小区内曾出现住户家中渗水漏水的情况，而维修需要楼上邻居同意。为此，客服中心反映问题给社区，社区和小区工作人员一起再上门去做工作，最终让双方达成一致，化解了这起矛盾。

而祈乐苑的物管费虽然不高，但能维持下去的原因之一正是缴费的人多了。曾有一个业主拖欠物管费长期不缴，业委会直接根据相关规定起诉到法院，最后法院判他如数补交1000多元，外加1000多元滞纳金。自此之后，收缴就不难了。

针对小区管理，有居民也有不同的声音——“物管费低住户当然高兴，但是否也会让小区内公共设施维修不那么及时？”一位居民指着小区墙壁上脱落的瓷砖告诉记者，自管也一定有利有弊，相比于传统物管公司有时或许响应效率上不够及时。

在祈乐社区党支部书记、居委会主任郑乐君看来，物管公司拥有实体的法人资质，倘若发生违法违规行为，法律给出了明确的追责办法。而在业委会自管体系中，街道、社区等基层单位要做好防火墙等兜底和监管工作。

祈乐苑也曾因经验不足导致决议考虑不周而再度调整政策。对于车辆停放，祈乐苑业委会曾拟了一个管理规定并经业主大会投票通过，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。该规定没考虑到亲友访客留宿停车问题，实施后遭到部分业主较大反弹，后经业委会搜集问题组织讨论后调整了规定，给业主发放2.5元/小时的“亲友卡”，同时解决了外来车辆随意停放的问题。

“社区发展工作中，业委会的作用不可忽视。”在郑乐君看来，业委会作为小区的管理者和服务提供者，承担着维护小区秩序、改善居住环境、促进社区和谐发展等重要职责。

量力

有的小区开15次会却没办成

近年来，不少城市小区也有过自管自治的念头或尝试。然而与祈乐苑不同的是，不少小区的业委会在筹备和运行中面临着各自的难题，走向也不尽相同。

记者走访调查获悉，广州番禺区金月湾小区于2012年开始售卖，其属于锦绣半岛社区管辖范围，该社区建筑栋数66栋，至今已成为一个常住人口约2万人的大型社区。小区业主迫切希望成立业委会，但陷入困境：不论如何再三协商，业委会就是成立不起来。

“筹备了半年多，开了15次会，没想到最后还是解散‘夭折’了。”金月湾业主陈劲，曾是业主委员会筹备组的一员，作为筹备组的领头人，在2020年10月16日组建业委会筹备组后，陈劲一直十分积极为小区推进业委会一事。

“没有明确的操作细则和执行范本，筹备组对现行规定了解不深，最终导致了此次筹备工作流产。”陈劲表示，希望他们小区的案例能够成为前车之鉴，为其他小区筹备业委会提供参考。

“目前已投电子票1020户，纸质票大概285户，加起来约1305户，距离最终1350户的目标，还差45户左右。大家继续加油！”3月27日临近晚上11点，广州黄埔区科城山庄锦泽园业委会支援群里志愿者们依旧活跃着。

而对于很多已经成立业委会的小区来说，通往“幸福”的道路也远非坦途。作为锦泽园的业委会委员，罗洋（化名）切身感受到小区治理推进之难。

广州黄埔区锦泽园第2次换选物业中，志愿者在小区摆摊推介便于业主投票。 锦泽园业委会供图

罗洋告诉记者，锦泽园早在2020年就成立了业委会，随后就通过业主投票将服务不尽如人意的原物管公司解聘。更换物管后，小区的管理一度有所好转，也曾合力合规维权解决小区问题，但日常又面临新的挑战。近期，锦泽园再次决定更换物管公司。罗洋和其他业委会成员、小区志愿者只能利用工余时间，小区摆摊或挨家挨户上门走访，希望能够在截止日期前拿到全体业主2/3的赞同票数。

“1/3的业主支持我们，1/3的业主对此并不关心，还有1/3的业主反对我们。”罗洋有些无奈地道出当前业委会的现状，并非所有人都对小区自管或“半自管”抱有热情。好在志愿者们一直发力，这次换选物管，投票已接近了目标。

对于祈乐苑的自管探索，有人曾指出，该小区与中山大学相邻，其中有三栋居民楼为中山大学教师楼。最初成立业委会的成员包括了大学教授、企业高管、单位职工、律师等，这些社区精英具有专业技能和服务精神，起到关键推动作用。

但业委会是否能成立，成立后是否能发挥作用，小区的人员结构和素质是否起决定性作用？对此，冼敏强认为，公共收益高、居民学历高都不是走通自管道路的决定性因素。“一个小区有几千户人，大家有不同看法很正常。”只有从点滴做起保障业主的权利才能获得大家信任。他表示，祈乐苑业委会对每月开支收入都予以公示，详细到哪怕开会时购买了一点水果。

祈乐苑物业服务中心内，各类收费清单公示在收费窗口外。

探索

需要多方伸出“援助之手”

在祈乐社区居委会主任郑乐君看来，街道、社区等基层组织在小区的日常工作中更多作为兜底和保障的最后一关，“往往最麻烦的事才出马”。

“祈乐苑有管理规约，是经过大家讨论通过的。”冼敏强介绍，早在几年前，令人头疼的电动车就不被允许进入小区，大家投票通过的事情，必须少数服从多数。“因为都是业主自己做决定，所以在处理邻里关系上，也有了大幅提升。现在居委对于我们小区自管的模式很支持，因为我们在不少事情上从根源缓解了矛盾。”

近日，祈乐苑探索自管十年的消息给不少仍困在小区管理的市民带来更多思考。小区管理如何更好走向善治？

祈乐苑走红后，也有不少人前来学习取经。对于其他小区能否也走祈乐苑之路？冼敏强坦言，业委会并不是一个多样性的组织，反之，其成立流程和权责职能法律已经给出了明确指引。而社区里的事，大多又是繁琐细微，这就要求业委会既有为业主们服务的恒心，又要有高效的执行力，“社区之事千丝万缕，还得看业委会是否有一颗坚定的公益之心。”

祈乐苑式自管并非可简单复制推广。有专家指出，业主自管更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区，而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说，“有序”可能比“无序”更重要。如果业主众多，难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，反而可能连基本的秩序也无法保障，最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

“走上自管之路的小区，一开始往往伴随着维权的初衷。”深圳市物业管理学会理事兼业主事务委员会主任万吉生表示，目前很多小区都是为了维护自身某些受损的权益，才选择自管这一道路。

在中山大学中国公共管理研究中心、政治与公共事务管理学院教授、博导张紧跟看来，祁乐苑小区自管探索能坚持十年之久，离不开四个关键要素：外部有利的制度环境、内部有效的自管机制、强执行力的社区精英和不断累积的社会资本。社区治理的关键是要解决参与主体组织化建设、民主协商原则充分贯彻以及实现与维护好社区公共利益。基层治理的基础在人，自管的关键在于公共理性的发育与成长。

“我们对祁乐苑的研究也强调了街道和居委会对其伸出的是‘援助之手’而不是‘反对之手’。”张紧跟认为，善治需要三治融合，前提和关键是自治能做起来，法治是自治的规则，德治是法治的补充。统筹多种社会资源、激发多元社会活力、创新居民参与机制是社区治理创新的关键环节。政府可以通过发挥多元力量的作用，完善相应制度设计和政策约束。

【采写】南方+记者 徐勉 吴扬 王越莹 实习生 汪娅

【统筹】钟展锋 吴扬

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