案情简介

2004年11月，梁某、简某夫妻二人与非本村村民莫某签署《赠与合同》，约定将其二人名下宅基地房屋赠与莫某，但实为作价148000元出售给莫某。

依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地属于农民集体所有，因此非本村村民即使购买了该村宅基地房屋，也无法享有该宅基地的使用权。法院据此于2015年判决上述《赠予合同》无效，同时莫某交还涉案房屋使用权。

判决后，莫某至今一直未搬迁，其认为合同无效的责任在于梁某、简某二人，其本人已使用涉案房屋十余年，期间也出资进行翻修加建，若仅以原购买价格赔偿，将导致其存在巨大损失。加之现房价大幅增值，其本人名下在广州又无其他房产，交还房屋后自身居住问题难以解决。

因此莫某起诉梁某、简某二人，要求应当对照当前房价评估标准给予赔偿款。但梁某、简某二人认为莫某2015年12月至今仍未交还涉案房屋，应当赔偿房屋占用、使用费及利息（自2015年12月起至该房屋腾空交还止），遂向法院提起反诉。

裁判要旨

法院认为，关于返还购房款双方无异议，有争议的是损失赔偿问题：

1、对合法产权部分。由于涉案房屋属于宅基地房屋，对购买人资格有一定限制，双方均应知晓但仍进行买卖，故造成合同无效双方均有一定责任。由于双方对于损失的计算不能协商一致，故应根据评估机构对涉案房屋的评估价值，扣除楼面地价后的差价，再根据双方的过错程度以及公平合理原则，酌情认定梁某、简某二人除返还收取的房款148000元外，另应赔偿莫某354400元。

2、关于莫某使用房屋期间加建第四层的损失问题。由于加建部分没有合法报建，评估部门无法对该部分面积进行评估，而莫某也没有提供证据证明现时该部分的价值。本院结合加建部分的面积、使用时间、加建时的建筑成本、双方的过错程度等因素，酌定梁某、简某二人赔偿损失35000元给莫某。

综上所述，梁某、简某二人除返还房价款外，另还应赔偿合共389400元（354400元＋35000元）给莫某。

相关法条链接

《中华人民共和国土地管理法》：

第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

法官后语

在有关农村宅基地房屋买卖合同纠纷的既往判例中，一般确认买卖合同无效后则判决返还交易款项，而对于损失赔偿以及附着的违章建筑物或者搭建物，并不作处理。

本案中，经办法官在尊重法律和案件事实的基础上切实发挥能动性，充分体现司法过程中利益平衡的重要性，也为其他类似案件的处理开拓了思路，该案例入选《中国法院2021年度案例》！

针对农村宅基地房屋的买卖问题，法官建议购房者务必要慎重考虑，了解清楚自己是否具备购买资格，否则即使签订房屋买卖合同，也属于无效合同，而且还需要为自己的过错承担因合同无效造成的损失。

来源：广州海珠法院