3月25日，佳兆业集团（01638 .HK）发布2020年业绩报告，2020年该公司实现合约销售1068.96亿元，同比增长21.3%，正式迈入千亿阵营。

与一些增收不收利的同行相比，“旧改大王”佳兆业交出的这份成绩单显然更能让它的股东们称心如意。年报显示，2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%，毛利润为159亿元，同比增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。截至2020年末，佳兆业的总资产约为3099亿元，较上年末增长14.4%。

【南方产业智库点评】成长能力、盈利能力和盈利质量指标都堪称出色。剔除预收账款的资产负债率70.3%，非受限现金短债比1.56倍和净负债率98%，证实该公司控负债取得实质成效。1912亿元的可售货值，为刚刚突破千亿大关的佳兆业创造了更大的业绩想象空间。

城市更新成加速扩张重要引擎

不得不承认，从城市更新项目转化而来的土地资源已经成为佳兆业加速扩张的重要引擎。数据显示，2020年佳兆业集团共转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，同比大幅增长152%，超额完成年度目标。其中，深圳、广州两地规模占比86%。佳兆业的旧改项目，重仓大湾区。财报显示，截至2020年底，佳兆业土地储备达约2875万平方米，其中大湾区土地储备占整体土储的55%，城市更新占比38%，一线城市占比51%，土储权益比67%，总土储货值达6700亿元。

面对群雄逐鹿的存量时代，刚刚被南方日报和广东省三旧改造协会2020年全省旧改标杆企业的佳兆业依然不负众望。2020年全年，佳兆业集团新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。为此，佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示，2021年，佳兆业地产业务预估可售货值为1912亿，可售面积1074万平方米。佳兆业集团董事局主席郭英成在发布会现场算了一笔账，按60%-65%去化率计算，佳兆业2021年销售额可达1300亿元左右。

还差资产负债率一道红线便转绿

为了冲刺年销千亿大关，佳兆业前些年不惜以高标杆的方式来获得规模快速扩张。

从2016至2018年三年间，佳兆业的净负债率分别高达308%、300%和236%。直到2019年，该公司开始致力于化解高负债的危机，净负债率大幅降至144%，但在同行当中依然显得十分突出。2020年，“三道红线”融资新规在房地产界一石击起千层浪，一大批前期奉行“高负债、快周转”发展模式的规模房企，在政策下倒逼不得不“八仙过海，各显神通”，走上了一条负重前行、急速去杠杆之路。

过去一年，佳兆业有多难？或许不只有郭英成知道，恒大、融创、富力、华发等国内其他许多同行的高管内心必定也感同身受。

事实上，根据南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）监测，在2020年佳兆业发布中报时，其剔除预收款后的资产负债率仍高达74.60%，而净负债率亦高达143.93%，虽然相比2019年已经大有进步，但依然踩上了两道红线，属于“橙档”企业。不过，仅仅过了半年。在佳兆业交出的2020年全年成绩单里边，其净负债率就成功由此前的144%降至98%；同比下降了46个百分点；非受限现金短债比亦由1.1倍提升至1.56倍，同比上涨了0.45倍；剔除预收账款的资产负债率则下降至70.3%，同比下降了6个百分点。

根据“三道红线”融资新规，到2023年企业就要完成降负债目标。面对这道所有同行必须完成的共同考题，佳兆业集团首席财务官吴建新坦言，佳兆业始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

2021年把平均融资成本降至7.8%

对一家房企来说，除了土地，更重要的资源是资金。根据年报显示，截至2020年末，佳兆业在手现金约471亿元，较上年增长27.4%。当期，公司共有短期借款230.69亿元，长期借款984.02亿元。其中，有一年内到期债务约231亿元，占比19%，而两年以上到期债务则占到了81%。

而对佳兆业来说，不仅需要有更多的钱，而且必须是便宜的钱。从年报可获悉，2020年佳兆业综合融资成本为8.7%。至于未来的成本怎么摆？佳兆业首席财务官吴建新在业绩发布会上提出一个自己心中的小目标:2021年会争取把平均融资成本降到7.8%左右。

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【记者】冯善书

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